講真D｜單獨保留宏志閣　面臨哪些挑戰？

文/梁建邦

就政府近日公布宏福苑長遠發展計劃，理解當局基於專業評估及主流民意，決定拆卸七座受影響樓宇，而未受波及的宏志閣居民未被納入收購安排。此項決定旨在讓大部分居民能盡快重建家園，我亦深表理解。然而，從物業管理、設施管理及工程技術等專業角度出發，保留單獨一座樓宇，在整個屋苑的長遠運作、保養及安全上，或將帶來一系列複雜且深遠的挑戰。提出以下幾個方面的建議，供當局參考。

一、物業管理：單幢樓宇管理難題 公用設施與成本分擔失衡

從物業管理實務操作而言，一個原本統一管理的屋苑被分割為「七座拆卸重建」與「一座單獨保留」，將會引發管理上的根本性矛盾。

首先，公契與管理費的基礎將被動搖。現有大廈公契是基於整個屋苑八座樓宇共同分擔管理責任及費用而訂立。當七座樓宇被拆卸後，僅餘宏志閣，原有的公契條款將無法有效執行。宏志閣需為自身制訂全新公契，但屆時它將成為一個「三無」地盤中的孤島，四周環繞被圍封的工地。屆時，公用地方（例如原本共用的出入口、車道、垃圾收集站）的定義、管理、維修保養責任歸屬將何去何從？七座拆卸後的土地在改建為公園前，其管理邊界如何與宏志閣劃分？這些模糊地帶將引發複雜的管理糾紛。

其次，管理成本將急劇上升且分攤不公。宏志閣的居民將需獨自承擔整幢大廈的管理及維修費用。然而，由於屋苑大部分範圍已變成工地或未來的公共空間，一些原本由全屋苑分擔的開支（例如周邊設施維護、保安巡邏範圍調整等）將難以公平分攤。即使過渡期間有政府協助，長遠而言，此被工地包圍的單幢樓，其管理費及維修儲備基金必定遠高於以往，對留守的業主構成沉重的財政負擔。

二、設施管理：基礎設施難分割 長遠運作隱患重重

一個大型屋苑的基礎設施，例如供電、供水、排污、渠務、煤氣及通訊網絡等，均是整個地塊統一設計及鋪設。將宏志閣從此完整的系統中分割出來，在設施管理上是極大的挑戰。

根據報道，有工程界人士已指出，保留宏志閣或需重鋪部分公眾喉管及電力線路。然而，問題遠不止於此：

系統對接與獨立運作：在七座樓宇拆卸過程中，不可避免地會涉及地底公共管網的改道及永久性切斷。如何確保宏志閣的供電、供水及排污系統能不受工程影響而獨立運作？這些系統的「最後一公里」很可能需要全部重新鋪設，接駁至遠離原址的公共網絡點，工程複雜且成本高昂。

長遠維修與更換：儘管短期內可完成接駁工程，宏志閣現有老舊管道及線路日後需維修或更換時，由於周邊環境已徹底改變（部分原管線位置或已被新建築或公園覆蓋），將難以進行。此情況將導致維修難度及成本大幅增加，甚至可能出現「無法維修」的困境。

三、工程：拆卸與重建工程的風險及不確定性

從工程實務角度而言，在僅保留一座樓宇的情況下進行大規模拆卸工程，將增加工程的複雜性及風險。

結構安全風險：七座樓宇的拆卸工程，包括大型機械操作，所產生的震動及衝擊，將對緊鄰的宏志閣地基及結構造成不可預測的影響。即使有嚴格的監測，長期、高強度的拆卸工程對一座老舊樓宇的結構健康而言，始終是一個潛在威脅。

施工期間的滋擾及安全：宏志閣居民將要在一個大型建築地盤旁邊生活長達數年。拆卸及隨後的土地平整、公園建設工程所帶來的噪音、粉塵、震動及重型車輛進出，將嚴重影響他們的生活質素。更重要的是，如何確保工地與住宅之間的絕對安全隔離，是一個極高難度的安全管理工作。

長遠發展的局限性：政府計劃將七座樓宇原址改建為公園等社區設施。一座高層住宅孤立地矗立在一個大型公園中央，其私隱度、環境心理及空間布局均不理想，亦不是一個常規且人性化的城市規劃設計。

四、風險及責任角度

結構及衞生風險長期存在。即使保留的那一座經檢驗被判為「安全可用」，但整個屋苑曾經捲入嚴重衞生及結構安全疑慮，日後一旦出現任何事故（外牆剝落、渠管問題、滲水引致防疫風險等），政府及相關機構的形象和法律責任將被放大審視。 

難以向住戶及公眾交代風險差異。政府很難在宣傳上清楚說明「為何其他幾座要拆、只得一座可以保留」，一般市民不具專業判斷能力，會擔心那座樓同樣潛藏風險，令住戶長期處於疑慮之中。 

長期維修爭議與索償風險。將來若有維修工程或缺陷暴露，住戶有較大機會以「同一屋苑曾出現嚴重問題」為由提出索償或投訴，增加公共部門及物管公司的訴訟及行政成本。

五、住戶體驗與資產價值

市場價值不可避免受影響。考慮到宏福苑發生過的嚴重火災，即使只剩宏志閣一座保留，該樓的二手市場價值、租值、按揭承造、保險費率等都可能受到負面影響，住戶資產貶值風險較大。 

居住信心及精神壓力。居民長期擔心「這一座會不會將來都要拆？」「有沒有看不到的隱藏問題？」對社區凝聚和精神健康有長期負面影響。 

難以與新社區規劃銜接。全面重建可以按照最新的社區規劃、康樂設施、長者及無障礙設計、智慧社區系統等水平重新規劃，單一舊樓反而成為新社區整合的「短板」。

六、政策一致性及社會信任角度

1. 提升政府公信力及處理問題的決心。在一個備受爭議與關注的個案上，選擇「從根本處理、全部樓宇拆卸重建」，可以展示政府在公共安全、建築質量及防疫風險上的「零容忍」態度，重建市民信心。

2.避免日後重複爭議及政治成本。若現時保留一座，將來一旦再出現事故（結構、滲水、大型維修糾紛等），會再次引發社會與傳媒對當年決定的質疑，政治及輿論成本巨大。一次性徹底解決，長遠有利整體社會成本控制。

3.成為未來公屋重建及管理的示範案例。全面重建宏福苑可作為政府在「高風險爭議屋苑」處理的規範案例，為日後類似情況建立清晰原則：以結構及衞生安全為首要；若存在系統性質量疑慮，傾向採取全面重建；兼顧住戶安置及長遠社區效益。

七、總結及建議

政府目前的方案是基於讓大多數災民能夠快速獲得安置的考慮，這一點值得肯定。然而，保留宏志閣所帶來的長遠問題，可能會將短期的「快」轉化為長期的「亂」。

因此，從專業角度懇請政府考慮全面拆卸所有八座樓宇的替代方案。雖然意味着需要與宏志閣的業主進行更多協商，包括擴大收購範圍，或提供更優厚的「樓換樓」條件鼓勵他們搬遷，但能換來一個徹底解決問題的機會。

一個完全清空、完整規劃的地塊，可以：

1.避免未來數十年間的管理死結：杜絕單幢樓在管理、設施上的潛在糾紛及財務黑洞。

2.實現更優的城市規劃：在原址上進行一個完整、和諧的公園或社區設施設計，為大埔區提供一個優質、連貫的公共空間，讓這塊傷痛之地真正轉化為服務社區的公共資源，更具紀念和重生意義。

3.體現公平對待：對所有宏福苑居民而言，一個整全的、一視同仁的解決方案，有助於社會整體和睦與公義。

雖然短期內需要投入更多資源和時間與宏志閣業主溝通，但從物業、設施及工程的長遠公眾利益角度出發，「長痛不如短痛」，全面拆卸才是真正符合香港長遠發展利益、並能一勞永逸解決問題的負責任方案。

（作者為佳富物業服務有限公司行政總裁）