來論｜大廈維修亂象叢生　制度改革刻不容緩

文/陳博智

大廈維修對不少市民來說，是避無可避的一道難關。業主一聽到「大維修」，往往就頭疼不已，天價工程費用，圍標風險，工程質素良莠不齊等問題層出不窮。近年相關爭議案例愈來愈多，反映現行制度存在結構性漏洞，絕非個別屋苑的問題。

除了圍標，還有幾個老問題長期並存：業主立案法團能力參差、支援服務覆蓋不足、多個部門各自為政、監管和執法協調欠奉，令本來應該保障住戶安全的大廈維修，成為一般小業主難以承受之重。

要回應市民訴求，政策方向不能「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，必須從根本上改革制度和程序。筆者提出四點建議，供特區政府及社會各界參考。

一、落實「先急後緩」 即時排查安全風險

大廈維修質量直接關乎公眾生命安全，當務之急是排除現有工程的安全隱患。政府應即時安排屋宇署或獨立審查小組，按現行法規及技術守則，審視已開展或準備開展的維修工程，盡快找出高風險個案。短期可完善《建築物條例》和施工安全守則，研究對特定規模或金額的維修項目實施施工方案事前審批，並在大型維修工程中引入獨立工程監督，確保施工全過程安全可控。

長遠而言，可研究設立「自願性樓宇維修代辦」服務計劃，協助無法組織法團的業主，透過認可表決機制申請由屋宇署代辦法定驗樓及必要維修，避免因組織能力不足而長期失修。

二、嚴厲打擊圍標 優化招標監管核心機制

圍標行為是推高維修成本、惡化工程質量的關鍵禍根，必須重拳整治。在大維修工程中，部分法團成員、管理公司職員、工程顧問及承建商容易被不法分子拉攏，現有的「招標妥」平台難以根治問題。有建議提出，應研究就打擊工程圍標制定專屬法例，以便利執法及提高阻嚇力，同時強化廉政公署及相關部門的調查權和搜證能力，加重對圍標行為的處分。

此外，政府應優化「招標妥」制度，增設強制性技術評分標準及全程監督職能，並定期公布主要工料參考價及「合理成本區間」，從制度上壓縮圍標操作空間。

三、提升法團治理能力 破解「三無大廈」維修困境

業主立案法團是大廈維修的核心執行主體，但不少法團在組織運作上面臨挑戰，現行制度和支援亦未能完全匹配愈趨複雜的維修工作。尤其是全港約有3000幢「三無大廈」，這些樓宇普遍因缺乏有效管理機制而難以啟動維修，長期處於失修狀態。

政府應進一步優化支援服務，例如定期為法團及業主提供實務培訓、技術指導及資源配套，並積極鼓勵法團與持牌物業管理專業人士合作，逐步提升整體大廈管理的專業化水平，讓更多業主能夠有效參與及監督維修工程。

​四、構建跨部門協調監管機制 強化全程監督效能

現時大廈維修涉及多個政府部門，監管權責分散、協調機制仍有改善空間，亦影響了整體監察效率。我認為，政府有必要建立統一而高效的監管架構，明確屋宇署、勞工處、消防處等部門在維修工程中的監管職責，並成立專責巡查小組，加強工地現場檢查，確保相關法規及守則得到嚴格執行。​

綜合而言，全面改革大廈維修制度、嚴打圍標行為，是當前維護公共安全、保障業主權益的迫切需要。政府應積極吸納社會各界提出的合理建議，盡快制定實施方案及時間表，切實解決大廈維修領域的頑疾。