北都創科｜專家籲簡化審批　提速建人才公寓

國務院總理李強在政府工作報告中提到，全面提高人才隊伍質量。發揮人才高地和人才平台的輻射作用，加快建設國家戰略人才力量，加強拔尖創新人才、重點領域急需緊缺人才和高技能人才培養。完善海外引進人才支持保障機制，優化外籍人才服務。香港特區政府致力吸引人才來港，人才公寓供應及配套成為討論的焦點之一。有業界人士向香港文匯報分析指出，人才公寓的重點在於三方面：選址、成本以及配套設施。因此建議政府應從片區開發規劃以及地價着手，並特別在規劃上增設「人才公寓」類別，針對性加快審批流程，吸引發展商興建更多人才公寓，降低在港居住門檻，最理想的情況是形成一個集工作、住宿和配套設施於一體的片區，大大增加外來人才來港意願，提高香港經濟活力。

根據特區政府公布數字，截至去年11月底，各項人才入境計劃共收到近42萬宗申請，已批出逾26萬宗，當中約25%持外國護照，同期共有約17.5萬名人才攜同家人抵港。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，這批新增人口推動了租盤需求，包括月租2萬元以下、3萬至5萬元的租盤，尤其是交通便利的鐵路沿線屋苑及小型單位，更成為搶手選擇。 立法會議員、高才通人才服務協會會長尚海龍透露，新來港人才當中有高達85%在港租賃單位，少於10%已在港置業，少量則往返深圳，反映出人才公寓租賃需求強勁。

開發片區建公寓 人才快速落戶

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，如果是住宅項目做長租，可以用作人才公寓；如果是商用物業，例如酒店，既可以長租也可以短租，地契的靈活性很大。至於能否為人才公寓的租金封頂，實際上即使在地價上給予折扣，也很難限制租金的具體金額。所以他覺得，不應該單純從地價上着手，而是應該考慮在某個片區開發中，包含一個免地價的人才公寓樓面，規定這部分必須用於服務該片區的人才公寓，這樣可能更合理。長遠來看，人才公寓可以為他們提供一個快速落戶的選擇，此外人才公寓甚至可以靠近辦公地點或小朋友讀書的地方，最理想的情況是形成一個集工作、住宿和配套設施於一體的片區。

建議優化人才公寓流程審批

張翹楚表示，在香港進行物業發展，主要由三個政府部門來規管。第一個是地政總署，即與地契相關；第二個是規劃署，即涉及大綱圖；第三個是屋宇署，即需根據《建築物條例》進行建築。因此，這三者共同規管所有建築項目。現時所謂的人才公寓，在地契上並無特別指定的用途。地契的用途通常分為住宅或非住宅，當然非住宅又可進一步細分為不包括工業的類別，例如其他商業用途，但並未特別提及需細分為人才公寓這一類別。

另一方面，在規劃方面，暫時亦未有明確規定稱為「人才公寓」的類別。不過，有一些像住宿機構（Residential Institution）項目，或許可以歸類為宿舍類別，但相對來說算不上完全是人才公寓。《建築物條例》對於人才公寓的建造亦無具體規範，條例主要集中於住宅和非住宅之間的區分。即使回顧規劃部分，起草大綱圖時會參考《香港規劃標準與準則》，但香港規劃署的相關指引，其中亦無一欄專門列出「人才公寓」。因此，問題在於，若要發展所謂的人才公寓，其建造審批程序與一般樓宇無異。

如果地契屬於住宅用途，當然沒有問題；但如果地契屬於商業用途，即非住宅性質的非住宅地契，那麼發展出來的項目可能需要以酒店形式運作。若地契需要修訂，當然就涉及補地價的問題。另一方面，前面提到的規劃部分，需確認規劃是否允許，例如是否仍以住宅用途為主，並將其調整回住宅地契，這樣進程會較為快捷。但若規劃用途不符，則需要修改規劃，或者若該住宅屬於甲類第二欄的類別（須先向城規會申請，可能在有附帶條件或無附帶條件下獲准的用途），則需額外耗費時間。到了建築階段，當然要按照《建築物條例》及相關審批標準進行審核。

宜先定義「人才公寓」免遭濫用

整體而言，若將此視為一個住宅發展項目或商業發展項目，一般來說，三至五年是無法避免的時間框架，幾乎不可能縮短。這與人才公寓的問題無關，至於能否可以優化流程，其實去年發展局已多次公開表示，優化法規和簡化制度並非針對單一條例，而是涉及多項條例的調整。然而，若想進一步縮短時間，首先政府應設立一個專門的人才公寓類別欄目。設立專門欄目後，可優先處理審批或簡化審批程序。第二點是關於人才公寓的定義，關鍵在於若不將其視為普通住宅或酒店形式，而專門因應人才公寓而設立用地，其未來租賃或出售對象的規定如何定義，以及何謂「人才」。張翹楚認為，這一點頗為尷尬甚至帶有風險，若衍生出市場上有人未按規定使用，政府亦需負責把關。

（來源：香港文匯報 記者：黎梓田）