講真D | 樓市的鹿與馬之爭

文/黎岩

中原集團創辦人施永青日前在網上節目談及樓市，指政府誇大了私人住宅供應量。全國政協副主席、前特首梁振英連日發文點名批評，詰問施永青，更提及施老闆講到定義不同的觀點，質疑「『指鹿為馬』也是鹿和馬的定義問題？」。

樓市未能持續回暖是不爭的客觀事實，買漲不買跌是消費心理的慣性與趨勢。從當前樓市的客觀情況來看，樓市低迷與供應量大小並無直接關係，物以稀為貴的法則在現時樓市中似乎並非全然有效。所以說，簡單地用供應量多少來考量樓市的起伏，雖則在一定階段或可行，但在大勢調整時期卻未必有效。也因此，梁振英與施永青兩位的馬與鹿之爭其實並無多少實質意義。

根據政府方面提供的精確數據，未來3至4年私人住宅單位潛在供應量為10.7萬伙，當中2.7萬伙為「已落成但未售出的單位」，按季大增三成，創有紀錄以來新高。該潛在供應量一年前是2萬，兩年前至1.6萬，3年前是1.1萬，10年前是0.6萬。

上述數據顯示，施永青早前在節目中聲稱政府誇大私人住宅供應量，而事實上每年僅得最多1.5萬至1.6萬供應，而政府誇大的目的是「用來安撫市民」的論斷確實難以成立。所以，梁振英就指僅是現樓貨尾供應量「已經可以證明施先生錯得離譜」。錯得離譜的施永青之後無奈尷尬地辯解，自己和政府對於住宅單位供應量的定義不同。自己所指的供應量是指當年新增供應量，梁振英就反駁指發展商上一年度推出未售出的貨尾高達2.7萬套，難道這些仍閨字待嫁的樓市存量就不能算作供應量嗎？「這是眼前現成的供應量，沒有任何推斷的成份」，政府絕對沒有誇大。

其實，政府一直以來沿用的樓市供應量，是一個相對客觀的統計方法，即包括該年度新落成的房屋及歷年剩餘的貨尾單位的兩項合計，該方法至少已經使用了10年，過去9年從未聽聞有人稱誇大，為何現在樓市低迷，樓房存量明顯增多的情況下卻被指誇大呢？這是否就是梁振英對施永青的質疑：「有動機地用定義縮小供應量，目的是為了中原地產多做生意多賺佣金？」

房屋問題是政府施政的重中之重，從回歸以來首屆政府推出但夭折的八萬五房屋目標，到梁振英任特首時期成立的長遠房屋策略督導委員會，並於2014年推出長遠房屋策略，相關的10年房屋供應目標、未來3至4年私宅潛在供應量、該年度的預計供應量的統計。如此三個涉及中長期及短期房屋發展目標的策略，定義及范疇清晰明確，確實有利於政府基於市場發展趨向制定更為精準的房屋發展目標。現任特首李家超去年10月發布的新一份施政報告中表明會「以刻不容緩的態度幫市民上樓」，為達致此一明確目標，推出更為進取的房屋政策，就是持續提速、提量、提質、提效。其施政的依據也是基於對樓市的精準預計與預測。

樓市中的鹿馬之爭當然是指的私樓市場。但無論如何，政府發布精準客觀的樓市預計預測統計數據，就是要全社會，包括窮畢生積蓄買樓的市民在決定買樓前有全面、客觀、準確和及時的依據，這是一個負責盡責的管治者的應有之義。

雖然去年賣地成績不甚理想，但這與樓市預計並無任何關係。由於香港地價高，因此地產商買地後就有「快建快賣」的經濟誘因，並不存在捂地待沽的情況。況且，政府批出的所有地契，都有完工期限。雖然因不可抗力等因素或有可能誤工延期，但只是極少數樓盤。亦因此，本港樓市的新增供應量會非常容易地預計到個位數。更因此，某一方面想誇大都難。

當然，作為地產中介老闆的施永青，自然而然會從激活地產交易的角度來考量市場供應，所以才會杞人憂天「而家唔買，將來就無咁多選擇。」但潛在的市場買家會否完全受其影響呢，似乎又難以一概而論。

政府為提振樓市，去年全面「撤辣」，雖對樓市有正面刺激作用，惟差估署數字顯示，去年12月私樓樓價指數按月跌0.65%，按年跌7.13%，足以顯示目前市場觀望氣氛濃厚，這正正反映了市場買漲不買跌的普遍心理。

至於有人建議政府應公開宣布未來兩年暫停賣地，向市場釋放訊息，暫時壓低土地供應，減少供應量，待息口回落及各行各業持續發展增強活力，以推動樓市回暖。問題是，在財赤千億的財政壓力下，若暫停賣地，只會加重政府的財政壓力。

其實，提振樓市，政府並非全無良策，其中的一個選項就是大幅調整已經推出的投資移民計劃，將投資限額5000萬元大幅降低至2000萬元，吸引更多對香港有信心的實力買家移居香港，為香港整體經濟發展增添活力。在這個問題上，擔心會拉高本港樓價，其實不然，投資移民者都是較具經濟實力者，絕大多數更傾向於豪宅，客觀上並不影響一般工薪階層選擇的1000萬元左右的中低價位樓市；另外，允許發展商緩繳遲交巨額買地款，增添市場發展誘因；同時，考慮進一步降低交易印花稅，並為市民提供定息擔保，釋除市場對加息的擔憂。相信這些舉措，都會有助於恢復市場對樓市的信心。所以說，與其爭論供應量的鹿與馬，倒不如思考檢討如何提振樓市信心。