專題 | 「聯廈聯管」獲「三無大廈」業主讚雙贏：改善環境提升管理

【點新聞報道】近期，政府提出的「聯廈聯管」政策引起了社會各界的關注，政策旨在通過聯合管理和運營的方式，改善三無大廈（沒有業主立案法團、業主委員會或物業管理公司的大廈）的居住環境和管理效率。

根據民政署數據估算，至2046年，全港將有20000多幢超過50年樓齡的樓宇。舊樓當中，有不少是俗稱的「三無大廈」，即沒有業主立案法團、沒有任何居民組織、沒有管理公司的大廈。這些「三無大廈」主要集中在九龍西等地區，衍生出衞生、治安、消防、管理、維修等問題，對居民的生活構成極大影響。不少更出現無大閘、無保安員、無閉路電視系統的保安問題，不法之徒在「三無大廈」自出自入，容易發生罪案。

雖然社會早已意識到聘用物管公司的重要性，但單幢舊樓業主聘用物管公司管理物業絕非易事。這些單幢舊樓的業主，不少因為缺乏意識要妥善管理好自己的大廈，亦有部分因年邁或身體狀況欠佳，對參與大廈管理事務有心無力。即使業主有意聘請物管公司提供物管服務，但礙於一般單幢式舊樓業權伙數較少，每戶湊合起來的管理費數目較小，亦未能足夠支付聘用全職保安、清潔和其他物管人員的薪酬。至於已將單位出租的業主，亦未必會關注樓宇結構及設備的狀況，對聘請物管公司的意欲相對較低。有見及此，市區重建局（市建局）與監管局認可專業團體香港房屋經理學會（學會）提出「聯廈聯管」樓宇管理方案。「聯廈聯管」是指由政府牽頭，為同區多幢相鄰的「三無大廈」，按機制安排一間物業管理公司，根據合約條款和服務要求在指定期限內聯合管理，直至大廈成立法團為止。

舊樓業主：「聯廈聯管」是雙贏

鄭先生是幾個舊樓物業的擁有者，同時也是三個舊樓立案法團的主席。他坦言，對於一些沒有立案法團的三無大廈來說，衞生和管理工作往往難以開展。在這種情況下，政府牽頭實行的「聯廈聯管」政策被認為是一個雙贏的解決方案，既能提高物業公司的服務質量，也能讓業主受益。

鄭先生表示，他已經與物業公司進行了多次接觸，探討了管理費、維修以及開會等事宜。然而，他也指出，目前真正推行「聯廈聯管」的舊樓仍然很少。儘管如此，他認為只要政府願意出面協調，業主們還是樂意支付管理費的。

關於管理費的問題，鄭先生以自己在深水埗和旺角區的舊樓物業為例進行了說明。例如，兩棟大廈合併實行「聯廈聯管」後，共計60個單位，物管公司每月收取的管理費為2800元，平均每個單位只需支付50元。相比之下，有立案法團的樓宇每月向業主收取的管理費高達300元，因此「聯廈聯管」的物業管理費並不算高。

最後，鄭先生提出了自己的建議：首先需要立法來支持「聯廈聯管」政策的實施，「畢竟這是一個新事物」；其次，對於是否同立案法團的規則一致，需要10%以上的業權簽署同意才能推行任何措施這一點也應予以考慮；此外，還應該明確規定如果業主拒交管理費時應如何處理。這些都是確保政策順利執行的重要環節。

區議員林博表示，在他的選區中，已經有數棟三無大廈參與了「聯廈聯管」計劃，目前進展順利，包括加裝CCTV、風扇、LED燈等設施改進工作正在進行中。深青社項目總監苗凱明擔任大廈管理的專業顧問，服務範圍包括深水埗、荃灣、葵青區，他幫助這些地區的三無大廈成立法團，並引入專業物業管理公司提供諮詢意見。

根據林博的介紹，居民們對「聯營聯管」計劃持支持態度，但也有部分居民尚未完全接受這一理念。因此，做好解說工作非常重要。

區議員：物管工作可自給自足

林博指出，通過將幾棟大廈一起管理，可以節省資源，提高管理效率。此外，從當區居民中招聘管理員和清潔工，不僅能提供就業機會，還能使管理工作更具彈性和自給自足性。苗凱明建議利用智能科技手段降低大廈的管理成本，例如為街坊購買紅外線探測儀來解決滲水問題。

資金、聯絡困難的解決之道

苗凱明也提到，他們在推行過程中遇到了一些挑戰，主要是業主聯絡困難以及資金問題。然而，通過協會資助、安裝太陽能板賺取買電收入等方式，這些問題正在逐步得到解決。

林博指出，最大的挑戰是業主聯絡困難以及初期資金籌集問題。他提到，很多時候業主是聯絡不到的，這需要通過多種渠道來解決。此外，安裝太陽能板需要機電處配合和資助，也需要社會熱心人士的支持。

後續監管與合作

政府如何確保「聯廈聯管」計劃的持續性和有效性？林博表示，政府將建立監督機制來監控物業管理公司的服務質量。同時，他也呼籲各界機構共同參與，提供多樣化資源和服務，實現全方位管理。例如組建關愛隊提供多樣化的支持服務；協助居民轉介至社會服務機構相應的服務；為住在劏房的居民設立社區客廳；在當區培訓並聘請保安管理。

苗凱明則強調了專業知識和能力的重要性，希望發揮專業優勢為三無大廈居民提供優化工程和服務。他還提到了華潤物業「潤愛同行」計劃，該計劃為香港基層低收入家庭和長者家庭提供室內家居維修清潔等免費服務。改善區內市民的居住環境和地區治理，造福基層弱勢市民。

總的來說，「聯營聯管」政策對於改善區內三無大廈的管理具有重要意義，這一政策之所以被認為「雙贏」，是立足於實事求是，正視舊樓單幢難以管理的現實短板，並整合資源，化零為整。雖然在推行過程中遇到了一些挑戰，但市民對政府充滿信心，再加之議員、專業機構和社會各界的共同努力，相信這一政策會取得良好的效果，弱勢群體的居住環境和發展空間也將大大改善。

小結：三無大廈成難題　「聯廈聯管」或成新出路

上星期，點新聞另一報道《專題｜有舊樓或變回三無大廈？法團成員萌退意嘆「工作唔易做」》，揭示了有舊樓業主因為年齡、執行力以及政府政策問題，打算放棄法團職位，甚至可能任由大廈重新變回三無大廈，這情況若持續，可能會令三無大廈問題更難解決；雖然「聯廈聯管」尚在開始階段，但其概念、執行以及支援，可望成為解決三無大廈問題的其中一個方法，而我們注意到，在推行過程中，社區持份者如區議員、社會組織等都願意出一分力。面對越來越多舊式大廈，倘若有值得推行的解決方法，上至政府、下至社區組織等都可以齊心協力，更妥善管理以萬幢計的舊式大廈，給予居民更好的居住環境，也給予社區更好的樓宇安全保障。

（點新聞記者周傾芫報道）