專題｜有舊樓或變回三無大廈？法團成員萌退意嘆「工作唔易做」
【點新聞報道】近年，業主立案法團風波不斷，政府透過修訂條例加強規管。然而，有法團成員反映，政府缺乏支援，越來越多舊樓業主無意續任法團成員，或會令大批舊樓變成三無大廈，影響樓宇管理。
法團亂象迫使修例 加重罰則
翻查資料，業主立案法團是根據《建築物管理條例》（第344章）成立的獨立法人組織，在法律上代表所有業主管理建築物的公用部分，行使和執行有關的權利、權力、特權和職責。第344章條例也訂明，法團負有法律責任，要妥善管理和維修建築物的公用部分，如果大廈因為管理不善或缺乏維修而導致任何意外，法團可能須就意外負上法律責任和作出賠償。
由於大廈管理涉及樓宇安全和金錢利益，政府近期通過修訂法例加強監督，例如，最新通過的《2023年建築物管理（修訂）條例草案》規定，重大採購決定需要更多業主參與，並且引入刑事條文，確保法團妥善保存文件。
與此同時，政府也因應佐敦華豐大廈火災而修訂消防條例，條例草案建議，提高不遵從「消防安全指示」的最高罰款由2.5萬元增至10萬元；不遵從「符合消防安全令」的最高罰款亦由5萬元增加至20萬元，並且賦權政府可以為舊樓改善消防設施，再向業主追收工程費和徵收20%附加費。
法團主席嘆「夾錢好麻煩」 寧願繳附加費
政府修例用意良好，但修例也增加了業主管理法團的壓力。張先生居於深水埗青山道的一幢五層高單幢大廈，樓齡63年。樓面設計為一梯一伙，天台再另外分拆8份樓契，合共13份業權份數。業主之一的張先生因機緣巧合，成為該幢大廈的法團主席，「當時大廈違反消防條例，上任地舖業主建議籌組法團，申請政府資助，自己眼見沒有人願意，便主動提出，擔任法團主席」。
張先生指出，經營法團很困難，例如部分失聯業主已經移民或離世，過去兩年要集齊法定人數開會，根本是「難過登天」。再者，經營法團要時常墊支，法團自成立以來，已經先後繳付1.9萬港元，當中包括成立法團、開辦戶口、購買保險等費用。言語間，張先生不禁慨嘆「搵人夾錢好麻煩」。
張先生又舉例指，單是大廈要符合消防條例，需要花費逾百萬元大幅改裝，對於業權份數較少的私樓而言，是一筆龐大的開支。他說，法團並非不願意配合政府，而是聯繫不到業主分攤費用。即便新修訂的消防條例生效後，政府有權在工程費之外徵收20%附加費，但張先生形容，現實很殘酷，每人額外支付幾萬元，由政府追收，總比個別業主自行承擔整筆費用更好。
工作如同「豬頭骨」 法團成員萌退意
同樣是法團主席的，還有居住在深水埗福華街的梁太。大廈樓齡53年，樓高六層，一梯兩伙，連同地舖及天台，共有17份業權。雖然業權分散，但普遍業主有較好的鄰里關係，願意參與大廈管理，改善居住環境。以十年前的大維修為例，有業主主動提出籌款，並且聯繫承辦商維修，解決問題。遺憾的是，隨着設施老化，單靠原來的制度，無法應付龐大的維修開支。於是，業主們萌生成立法團的想法，選出梁太擔任第一屆法團主席。
梁太指，法團工作猶如「豬頭骨」，行政手續繁複，「當初遞交文件，試過兩次出錯，要重新填表、宣誓，前後擾攘近三個月，非常麻煩」。除此之外，法團還需要業主配合，例如，大廈早前按法例要求，搭建六層棚架，在樓梯安裝防火窗，需要花費20萬元，「講錢傷感情，有業主事前唔參與開會，事後就雞蛋裏挑骨頭，唔想夾錢」。幾番波折後，梁太已有退出的念頭，擔心同類的事件會繼續發生。
林偉文倡加強支援法團 張瑩瑩冀成立專責小組
民建聯深水埗區議員林偉文向點新聞記者表示，近期有越來越多舊樓法團成員有退出的想法，尤其是有不少新聞講述法團負責人被控告，政府修例加強監督等等。法團工作涵蓋財務、工程招標、物業管理等事務，就算是很有經驗的法團成員，也未必有足夠能力處理，稍有不慎，很可能會招致法律責任。勞聯深水埗地區總幹事張瑩瑩也透露，過去一段時間，接觸多個業主立案法團，發現大約8成法團成員拒絕連任，數字令人震驚，當中有成員擔心，政府加強規管，倘若處理不當，或會負上刑責。
被問到改善辦法，張先生認為，政府反而應該要鼓勵舊樓重建，過往曾經有中小型發展商洽談收購樓宇，惟最終因附近樓宇的業主反對而被迫告吹，坦言發展商要有利可圖，需要一定的收購規模，例如，至少三幢單幢式樓宇。他坦言，要求舊樓業主維修及管理，是一筆很大的開支，單是配合即將通過的消防條例，五層高的單幢大廈可能要花費一百萬元，是缺乏經濟效益的做法。
林偉文建議，政府主動推廣聯廈聯管，委聘合適的樓宇管理顧問，協助法團處理事務，否則類似的情況有機會惡化。張瑩瑩則表示，考慮到民政處聯絡主任經常要調職到不同崗位，部分參與法團事務的地區民政處職員又屬於兼職和合約編制，對法團條例不熟悉，認為成立專責小組再配合外聘的法團諮詢服務可以發揮更積極的作用。
林振昇籲加強解說 釋除法團成員疑慮
對於法團管理，勞聯主席、立法會議員林振昇表示，現時不少私人大廈的管理水平未如理想，撇除三無大廈以外，即使是已成立業主立案法團的大廈，仍時有出現法團管理委員會運作和決策透明度及問責性不足，而捲入財務或維修爭議，甚至有法團因遇到個別業主阻撓，導致無法遵辦「消防安全指示」的情況，為大廈埋下消防安全隱患。為解決上述問題，政府先後提出修訂《建築物管理條例》和《消防安全(建築物)條例》，針對性提升大廈管理要求和主動協助舊樓提升消防安全水平，進一步保障業主和居民的利益和安全。
林振昇補充指，自己留意到近期有部分法團反映憂慮修例實施後，或因未能符合監管要而觸犯法例，導致部分法團成員萌生退意或有意解散法團。他認為，政府需要加強修例相關的解說和支援大廈管理工作，例如，現時不少舊樓的法團成員和業主都是長者，他們對於修例內容不了解或不清晰，基於害怕誤觸法網就傾向拒絕參與法團管理，這些都必須及時澄清和消除誤解。
林振昇表示，政府在修例的同時，有分別提供不同的支援服務，例如在提升大廈消防安全方面，政府夥拍市建局推出「消防安全改善工程資助計劃」，資助合資格大廈進行消防安全改善工程，以及消防處設有白名單制度，提供表現良好的消防工程承辦商名單供參考。他認為，有部分法團和業主未必知道相關支援措施，除了區議員和關愛隊在地區協助進行解說外，民政事務署也可以印發宣傳品和舉辦講座等活動，特別是針對「長者法團」，多派員主動與他們接觸和解答疑難，讓大廈管理工作變得更加容易上手，以鼓勵更多業主積極參與。
總括而言，因應社會發展需要，政府確實有必要修例加強監管，無奈的是大廈管理不只涉及專業知識，還要業主配合參與，繳付各類維修開支。有見及此，除了增加政策解說、推動聯廈聯管、宣傳法團諮詢服務計劃之外，政府或有需要考慮修例，令不願意參與維修的業主，為自己行為承擔責任；否則，類似張先生、梁太的個案，只會越來越多。
（點新聞記者袁來報道）
