看重聯匯及教育優勢 29%內地客擬港置業
社會環境穩定、投資回報高及教育水平優異等因素成為香港的獨有優勢，吸引不少內地客有意在港置業。瑞銀旗下UBS Evidence Lab昨日發表最新一期中國住房調查，顯示有29%內地受訪者在香港樓市「撤辣」後，他們有意在港置業，比半年前增加4%。約18%人計劃未來2年內在港置業，較半年前增加5%。而有意2年內在港置業的人中，約50%更已與地產代理聯繫或安排睇樓。瑞銀指出，今年上半年內地客在港置業達6,800套，市場份額為26%，預計他們今年的買樓數量將創歷史新高，「北水」將帶動香港明年樓價回升最多半成。
UBS Evidence Lab於8月9日至9月4日開展第19期中國住房調查，共有2,500名內地消費者受訪。整體上，29%受訪者表示有意在印花稅取消後在港置業（半年環比增4%），表明香港購房需求提速。約18%的受訪者計劃未來2年內購房（半年環比增5%），一線城市受訪者這一數字升至24%（半年環比增2%），二三線城市受訪者意願升至17%及12%（半年環比分別增8及4%）。各年齡組中，31歲至64歲的受訪者來港買樓的意願最大（15%至18%）。
值得留意的是，調查還顯示，未來2年有意來港置業的受訪者中近50%已與地產代理聯繫或安排睇樓，瑞銀形容這情況「令人驚訝」、「表明其購房決心相對較強。」
11%受訪者擬2年內移居香港
調查還提到，內地居民有意移居香港的意慾強，有11%受訪者表示計劃未來2年內赴港。其中，一線城市受訪者約有12%有意在2年內移居香港，意願最高的為廣州居民，其次為上海。
瑞銀香港房地產分析師梁展嘉指出，內地置業者意願提速利好香港住宅市場，尤其是新盤，今年上半年新盤佔到整體交易額的50%以上。此外，內地人士移居香港的意向，也讓該行看好香港未來人口增長，有望帶動租金呈結構性上升趨勢，預計2024年至2030年間，住宅租金年均複合增長率將達5%。隨着按揭利率進一步下降，2025年香港住宅價格有望回升最多5%。
在瑞銀羅列的9項在港置業的理由之中，最多人選擇「香港的投資回報良好」，多達54%人選擇；其次是「兒童教育」的重要性，有49%人選擇。上述兩項因素分別較半年前的調查增加9及11%。排第三位的是「改變生活方式」（41%人選擇，略減1%）。「財產權受保護」（32%人選擇）為第四大因素，增加了6%。
港租金回報率3.5%遠超深穗
梁展嘉認為，良好的投資回報是內地受訪者購置香港房產的首要考量因素，這是因為香港房產是與美元掛鈎的港元計價資產，及最新的總租金收益率達3.5%，遠高於深圳和廣州的1.6%至1.9%。除投資回報，其他重要原因依次為兒童教育、改變生活方式和財產權受保護。在買樓的理由中，兒童教育的重要性顯著提升，超越「改變生活方式」成為第二大因素。雖然財產權受保護仍是第四大重要因素，但其重要性也大幅提升。
調查顯示，潛在內地購房者擁有較多境內資產且已婚。調查中，潛在內地購房者均表示在內地至少擁有一處房產，42%一線城市受訪者擁有多處房產，表明有足夠的財富可來港購房。
此外，83%受訪者已婚，這亦佐證兒童教育是在香港置業的主要原因這一觀點。
每人平均預算850萬 首選灣仔
內地客買樓預算方面，未來2年內有意在港置業的受訪者平均預算為850萬元。瑞銀指這一金額與市場交易均價相符，2023年超過80%的住宅交易價格低於1,000萬元。此外，受訪者表示其海外家庭資產平均為180萬元，他們用現金在港置業仍然不夠，惟內地嚴格的資本管制可能影響他們將境內資金轉移至香港的能力。
在香港，非香港身份證持有者可申請按揭貸款，其貸款價值比率為60%至70%。調查表明，如果內地購房者無法提供在港收入證明，香港商業銀行在處理其按揭貸款申請時仍持保守態度。
偏好兩房或更小單位及新盤
在地區選擇方面，內地購房者首選的五大區域為灣仔、九龍城、沙田、中西區和油尖旺。購房地點的選擇中，當地的交通和連通性、周邊環境及學校網絡被視為最重要的考量因素。調查顯示，內地購房者的偏好包括：第一，兩房或更小的單位；第二，新盤；第三，已竣工的項目；第四，購買在住的物業。計劃將物業用於出租的購房者希望達到4.1%的租金收益率，預期月租金收入平均為2.6萬元。
（來源：香港文匯報）
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