久慧說法｜政府應發債發展北都　私人發展商恐藉「片區發展」拖沓進度

文/鄭久慧

新一份施政報告指北部都會區將試行「片區開發」新模式，方便融資。發展局局長甯漢豪日前公布已物色了3個分別位於新田科技城、洪水橋/廈村及粉嶺北的片區作為試點，約佔地10至20公頃。當局將於年底前展開市場意向調查，爭取明年為首個片區招標。

筆者認為，要讓本港經濟發展邁向新台階，盡速、盡善、盡美發展北都絕對是重中之重，決定採用「片區發展」前，應先回歸根本，就以下5個基本問題釋除疑慮。

一、政府在香港佔最大融資優勢 何以假手發展商？

推「片區發展」其中一個主要考慮是改善政府的現金流，節省政府資金，讓發展商出錢購地後自行開發，鋪設基礎設施，然後建屋賣樓，亦須自費興建公共設施，建成後歸還給當局管理。

無疑，融資成本越低，對現金流就越有利。但環顧全港，有誰的借貸成本會低過特區政府？政府多年來發行「銀髮債券」，雖設有年齡限制，但從未滯銷，年年均超額認購，堪稱供不應求。2020年錄得超額認購近2倍，2021年則超額1倍，最新2024年也超額0.4倍。「銀債」集資額亦逐年上升，從2020年的150億升到近兩年的每年550億元。

讓私人發展商分擔現金流，但事實是他們也要計算融資成本，那些榜上有名的地產富豪實則亦須向銀行借貸融資，自然不是從自家金庫數現金拿幾百億出來買地建房。既然發展商是借，政府也是借，而政府的信用絕對高過發展商，那麼發展商的借貸成本怎麼可能會低過政府？當局早前提過打算由政府發債，集資發展北都，現在卻要假手發展商，發展商融資成本比政府高，到時建屋成本自然更高，羊毛出在羊身上，最終就是由買樓的市民承擔。故此，所謂「片區發展」有助改善政府現金流的說法，難以令人信服。

二、「片區發展」令賣地收入減少 壟斷更深？

原本由政府平整土地，拆散拍賣，小發展商可以參與競投小地皮，不但建出來的社區較靈活多元，而且賣地時多方競爭，地皮可以賣到高價。現在推行「片區發展」，總地價絕非小發展商可負擔，變相遭拒諸門外，改為由一個甚至多個大地產財團聯手發展一個片區，隨時僅單一入標，沒其他與之競爭，平均地價自然降低，公帑收入隨之減少，絕非港人之福。

此外，大發展商所建樓宇難免圖則近似，用料亦差不多，造成社區單一，這在香港多個老牌屋苑顯而易見。大發展商旗下的商場及商舖亦有固定連鎖，變相剝削港人購物選擇權，助長壟斷。

三、如何克服大地產商主體利益位於市區的問題？

大地產商的主體利益位於市區，坐擁不少位於維港兩岸的貴價地產項目，是不爭的事實。無論北都能否發展得盡速、盡善、盡美，都不能帶來媲美市區的地產利潤。

現在當局試行「片區發展」，有財力入標的只得大發展商，變相給了大發展商牽着政府鼻子走的機會，分分鐘變相拖慢北都發展步伐。皆因北都片區購地，平均地價並不高，大發展商即使拖着慢慢建，損失也不大，卻能為賣出市區物業爭取時間。故此，政府應在片區項目中附加「完工期限」的強制條款，若地產商未能在固定年期內完成整個片區發展，就須繳交巨額罰款。否則到時即使政府敦促發展商盡快完工，在缺乏相關條款的情況下，發展商可能訴諸法律手段，請法庭介入，走冗長的司法程序，越拖越久。屆時就算花上千萬律師費，也只不過是市區一層樓的售價而已。

「片區發展」另一大隱患就是樓宇安全考量，近年某些發展商接連爆出施工質量問題，造成延遲入伙甚至推倒重建。片區由單一地產商發展，相比起分拆予多個小地產商，一旦出現大規模負面情況，分分鐘影響市民對北都樓宇質量的信心，港人對品質問題分外敏感，可能會口耳相傳多年，令北都發展蒙上些許陰影。而質量問題需時補救，亦須多番再檢驗，絕對會延遲入伙時間，變相拖慢北都發展。若片區由多個大地產商共同發展，若地產項目出現質量問題，亦可能有互相推卸責任的內訌情況，到時即使政府不追究，各地產財團互相訴訟，或同樣會拖慢北都發展。

四、三幅試行地段的選址與「片區發展」概念相左？

「片區發展」的地價較低，原因是選址常為名不見經傳的山旮旯，土地本身的發展價值低，若由政府投資基礎建設，以公帑作初步發展，最終難以確定是否能吸引市民遷入，故此交予發展商全權規劃發展意念，既能為該地增值，亦能帶動鄰近土地的發展。最近似的例子大概可算是愉景灣，前身僅為只得幾戶人家的沿海小村落，位處大嶼山東北一隅。

但北都大名早已深入民心，發展局日前公布的3個片區試點，分別位於新田科技城、洪水橋/廈村和粉嶺北，市民對其位置都有大致概念，其中新田科技城發展潛力巨大，絕非名不見經傳、不適合政府貿然去投資的地段，故此根本不需要推行「片區發展」，若由政府平整土地，拆散為細地皮拍賣，定有小發展商躍躍欲試。

五、何不引入小發展商形成監督北都發展的生力軍？

若政府願意拆細北都土地，引入更多小型發展商，在地價上製造競爭，爭取把北都土地拍賣個好價錢，一方面能增加庫房收入，另一方面小型發展商為了爭取買樓客，自然會出奇謀打造宜居社區，有利地產的良性競爭，讓北都百花齊放。

與大發展商相反，小發展商在市區的地產利益並不大，現時很多新界較偏的新盤就是實例。而他們比大發展商更倚重北都項目帶來的利潤，自然希望北都發展得盡速、盡善、盡美，故此建屋的積極性更高，也減低造次的可能性，只盼望盡快竣工落成可賣樓回本。不少小發展商開發樓盤時「瞓身」將大半身家投資進去，自然會希望北都好，北都越好，他們的樓價可以賣得越高，利潤越豐厚。如此一來，自然形成一股「北都發展生力軍」的利益紐帶。小發展商有財力有能力監督北都發展，任何公私營機構在北都的作為都直接關係到他們地產的切身利益，變相就成了監督北都發展的利益團體網絡，任何不當之處都可能被揪出來，從而捍衛了整體香港社會的福祉。

故此當局應積極研究發債增加政府現金流，拆散片區，拓展機遇，增加小地產商參與北都建設的機會，才能讓北都越來越好！