高善文：房地產正經歷三方面調整　高周轉模式正過渡到未來的製造模式

【點新聞報道】在本月舉行的「第六屆外灘金融峰會」上，國投證券首席經濟學家高善文指出，過去兩年房地產的調整對我國經濟產生了關鍵性影響，許多觀察者將當前中國房地產市場的調整與80年代末日本房地產市場的調整進行類比，認為房地產市場出現了嚴重泡沫，而泡沫的破滅、價格的大幅修正以及需求的消失，都導致了後續的困難。

高善文進一步指，從需求端來看，近年來房地產市場的需求持續下滑，特別是在新房市場。居民部門在消費行為、資產配置行為（包括房地產配置）上變得更加保守，這種趨勢一直延續至今，無疑加劇了房地產市場的調整。

然而，他強調，中國房地產市場的調整在多個層面上具有特殊性，與其他國家典型的房地產泡沫破滅不同。當前，中國房地產市場正在經歷三方面的模式調整：

首先，房地產正在從2021年之前的高周轉模式過渡到未來的製造模式。其次，以前的房地產項目由大型集團公司統一管理，統一調配作為獨立法人的各項目單位的資金和協調流動性，而未來將過渡到主要以單個獨立法人的項目為中心，進行資金及流動性的管理。最後，過往預售的房屋在全部房屋銷售中佔比最高或接近90%，而未來房地產將從以預售制為主過渡到以現房銷售為主的模式。

高善文指出，為了完成這一巨大的過渡，房地產企業需要巨量的資金，包括債務融資和權益融資，但金融體系對房地產企業的資金供應卻在削減。這一矛盾導致房地產企業的調整無法平滑、順利地進行，疊加需求端的一系列問題，造成了房地產行業的困境。這一困境的出現和持續，也成為經濟轉型和調整過程中增長率不及預期、需求不足、地方財政壓力的基礎原因之一。

展望未來，高善文認為，從需求端對房地產市場進行干預，如刺激居住需求、降低貸款利率等，雖有一定作用，但更重要的是，在供應側層面採取更加有力的針對性措施，以幫助房地產企業完成這三大方面的過渡。

（點新聞記者整理報道）