瑞銀指內地樓市正面臨兩大考驗　人口流入成本港樓價上升關鍵

【點新聞報道】瑞銀證券第21屆中國A股研討會今日（9月2日）於深圳舉行，主題為「高質發展 前路可期」，探討中國高品質增長的前景。在研討會期間，瑞銀投資銀行大中華房地產投資研究主管林鎮鴻和瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉在媒體分享會上分享了內地和香港房地產市場現時的情況以及市場展望。

一線城市樓價高 低線城市庫存量大

對於內地房地產行業的整體情況，林鎮鴻指出，最近公布的「百強企業」數據顯示，房地產行業表現較為負面，同比下跌約28%，較7月份跌幅有所擴大。他分析指，這背後的原因與「517」會議後，6月和7月成交量短暫衝高、隨後8月出現回調有關，新房和二手房市場均呈現此趨勢。

林鎮鴻提到，對比了美國、日本及中國香港等地地產泡沫破裂的情況。他指出，當前內地房地產行業面臨兩大考驗：一是一線、二線城市的樓價過高，租金回報率偏低；二是三四線城市的庫存過高，存在一定的過度開發和定價過高的現象。

針對一線城市樓價過高問題，林鎮鴻表示，這主要體現在租金回報率低於按揭利率成本，租房相比買房更為經濟。而在低線城市，由於新開工和投資需求較高，導致空置率較高。

對於如何應對樓市問題，林鎮鴻強調，關鍵在於樓價定價權的轉移。自「517」會議提出政府收儲政策以來，定價權正從開發商和居民手中逐步轉移到政府手中。不過，這一進程相對緩慢，主要因為政府收儲資金的成本較高，且融資期限較短。為加快這一進程，林鎮鴻建議降低收儲資金的利息成本，並延長融資期限，可參考中國香港及央行的租賃貸款資金計劃，採取長期融資策略。

香港樓市短期承壓 長期發展仍被看好

減息預期下，市場普遍關注香港樓市走勢。梁展嘉表示，美國可能的減息政策有望刺激短期住宅市場的成交量。從長期來看，持續的人口流入，尤其是通過各類人才簽證計劃吸引的新移民，將為香港住宅市場的健康發展提供支持。他進一步指，根據最新數據，2023年通過人才簽證計劃來到香港的人數約為13萬，而今年上半年的數字與去年持平，顯示出人才流入的穩定趨勢。

對於零售和辦公樓市場，梁展嘉持謹慎態度。他認為，儘管美國減息可能對某些市場產生積極影響，但它並不會改善零售和辦公樓市場的基本面。

談及本地租金時，梁展嘉指出，今年香港租金上升顯著，7月份上升8個百分點，兩年內累計上升15個百分點。如果租金回報率要與按揭成本達到平衡，那麼在美國可能減息200點的情況下，香港樓價理論上需要下跌10至15個百分點。不過，梁展嘉強調，這一情況的出現與多種因素有關，包括香港是否跟隨美國減息以及失業率的可能上升。

對於未來香港樓市的發展，梁展嘉表示，儘管短期內面臨供應過剩的壓力，但考慮到香港樓盤的開發周期較長，且近年來土地供應有所減少，預計在熬過這個短期階段後，香港樓市將恢復健康。同時他指出，持續的人口流入和國內買家的樂觀態度是支撐香港樓市長期發展的關鍵因素。

（點新聞記者章芸菲報道）