講真D | 公屋加租有點多

文/黎岩

當局依例每隔兩年檢討一次公屋租金，房屋局昨日向立法會房屋事務委員會提交了2024年公屋租金檢討的文件，今年公屋租金加幅直達上限10%。當局在充分考慮庫房赤字、經濟持續復甦及整體社會加薪趨勢等多重因素決定公務員劃一加薪3%的背景下，大幅加租加重基層住戶住房負擔，難免會引起社會質疑，在大力推動精準扶貧且基層生活並未得到十分明顯改善的情況下，加租固然可以大幅改善房委會的財政狀況，但卻直接加重了基層家庭的經濟負擔。

理論上講，加租應該與社會整體薪酬加幅直接相關，亦與當年通脹直接相關。政府委任的薪酬趨勢調查委員會早前得出的結論，企業加薪幅度最高者約為6%，一般情況只是加幅5%左右，因為基層家庭主要從事餐飲、零售、建築等行業，在北上成風且輸入外勞的現實中，若說基層家庭收入大幅增加並得到明顯改善，似乎與現實有一定落差。因此，相關單位作出的公屋加租一成的決定，似乎並不能完全契合社會實際。

房屋局昨日提交立法會的文件顯示，今次加幅下，實際每月租金上調金額介乎49元至572元，平均每戶約230元。撇除約10萬戶由政府繳付租金的綜援戶外，逾六成住戶每月租金加幅為250元或以下，是可負擔的水平。問題是，以餐飲、零售、清潔月薪17000元左右為例，每月加租250元，剛好吞噬了該市民的加薪幅度，令其實質的生活水準並未能得到進一步的改善。這顯然有違當局推動的精準扶貧政策，只能令到貧者愈貧，不能令基層家庭獲得實實在在的滿足感幸福感。

另外，當局為限制劏房市場亂象，特別制定條例規管劏房租金加幅限於8%，雖然公屋租金與劏房租金不可同日而語一視同仁，但租客皆為基層無房一族，今次加幅10%（扣除寬免，實際加幅約為8.75%），亦會直接影響劏房跟足加足租金加幅最高上限，明顯地加重了基層市民的負擔。

據悉，當局提供的免租一個月等於少收21億元租金收入，目前免去3個月租金升幅已等於5.7億元收入，即，今次加租，房委會全年可增加收入超過25億元。利用加租改善房委會財政本就無可厚非，問題是加租直接影響到全港約220萬公屋居住者，不能不從佔全港30%人口的基層市民的實際生活來考量，可謂茲事體大。

根據條例，房委會須每兩年按收入指數變動調整租金，機制規定房署會對比公屋戶對上一年及之前第三年每月平均家庭收入增幅，再訂定加幅，按法例「封頂」10%。而經濟條件較佳的「富戶」，應能負擔是次的租金調整，為確保合理運用房委會的財政資源，不建議將「富戶」涵蓋在上述的特別寬免措施。問題是，富戶能佔多大比例呢？

房委會今個財政年度綜合盈餘約為150億元，已較原有預算少40億，並預計下個財政年度盈餘會大幅減少至不足49億。若今年中公屋租金不作調整，下個財政年度房委會租住房屋帳目會錄得11.7億元赤字。看來加租確實是迫不得已。而且未來若干年要起大量公屋，長此以往，房委會財政確實堪憂。當局加租的其中一個理據是2024年全年實質本地生產總值增長預測為升2.5%至3.5%，相信公屋租戶的實質收入會水漲船高跟隨上升。

如同公務員劃一加薪一樣，當局在制定類似政策時，一刀切確實有點過於簡單化。若能夠根據本港公屋的新舊程度以及地段環境、設施配套、交通便利等諸多因素，將公屋居住劃分甲乙丙類別，同時，對220萬公屋居民根據其實際的收入大體上劃分為不同階層，並根據上述兩大因素分門別類實施不同級別幅度的加租。雖然有關工作可能較為繁瑣，但確能達致政策的精準落地，令到相關政策更為切實有效，既能克服加租加重基層市民負擔的通病，又能達致房委會改善財政的目標，讓政策更加公正合理有效，從而可以減少政策實施的阻力。

正如公務員加薪3%成為私人勞務市場風向標一樣，公屋大幅加租一成，勢必帶動本港租務市場持續加租。公屋是兩年加一次，且有寬免，劏房及私人屋苑則是年年加租，若然年年加10%（劏房限定8%）,連續兩年10%左右，且不會有任何寬免，當然是一個相當重皮的負擔。畢竟，就算是私人薪酬市場，也絕無可能年年加薪10%。況且，當局近年積極引進各類人才，加之各大學擴大招生規模，引致的對房屋租賃市場的殷切需求，都直接推高了租務市場。公屋加租一成或會造成因小失大的漣漪效應，長此以往，極有可能嚇跑了在港留學的各類專才及煞費苦心引進的人才。因此，當局應積極考慮跟隨市場，變兩年一加為每年加租，分類加租，其好處就是毋須兩年一次性加滿加足，逐步加租，也能調整和緩加幅，感觀上不覺得出手太重，基層市民更易於接受。