香港租房全攻略|找房簽約注意事項一文睇 港漂&港碩勿踩坑

【點新聞報道】對於新來港學習和工作的港漂,租房是繞不開的話題。動輒一年死約的租約提高了換房成本,若沒有一次性租到心水的靚房只能硬捱一年,而初來乍到對香港還不甚了解的港漂,更難以識別種種租房陷阱。一次租到心水靚樓殊為不易,點新聞為你整理了租房注意事項,「港漂」們勿錯過!

主要租房選擇

唐樓:一般是建於上世紀的一些老房子。混合了中式及西式的風格,多數有四五十年以上的樓齡。沒有電梯,一般也沒有保安,樓道和房間內也相對破舊和陰暗。

洋樓:一般是臨街的多層獨棟大廈,沒有小區和會所,但普遍會有24小時保安。

私人屋苑:類似於內地的商品房住宅,一般由多棟樓組成,小區、會所等各種設施配套齊全。

村屋:本地原住居民自己蓋的房子或家裏遺留的祖屋,一般有兩三層。也有的開發商把一些地皮集合起來統一開發,建成外觀一致的幾棟甚至幾十棟屋苑式村屋。村屋一般每層有700平方呎的實用面積,相對於唐樓和私人樓來說寬敞一些,租金也相對較低,缺點是安全性較差。

服務式公寓:服務式住宅/服務式公寓( Serviced Apartment)一般由大集團管理,而單位內會附有傢私、電器,房價已包括水費、電費等,更會有專人每周清潔和打掃(個別物業除外),可以即租即住,租期靈活。位於紅磡的海灣軒、海韻軒等都屬於服務式公寓。

找房注意事項

租房渠道

「港漂」們租房最常用的渠道有3個:網上平台、房產中介(有中介費)、承接他人轉租。大型網上搵樓平台如28 House、591等方便透明,但不能盲信。承接學長/學姐的轉租往往能省下一筆置辦傢具和中介的費用,但要確保房東是否知情且同意,以及是否能夠續租。找中介是一個較為穩妥的辦法,香港的中介管理得很好,但也不能排除非法中介和黑心中介的存在。大家可以到公司註冊處官網查詢中介的牌照,比對查看。

公屋不准出租

公屋是香港政府針對房屋緊缺問題推出的,其規格相當於內地推出的廉租房。根據規定,公屋戶主不得轉租其所居住的公屋,承租公屋也屬於違法行為。大家可以去香港房屋委員會官網查詢香港目前存在的所有公屋。

房屋面積

不同於內地,香港市面習慣以平方呎作為房屋面積單位,1平方米約等於11平方呎。為方便計算,通常將平方呎面積除以11即換算為內地的面積單位。例如,一個300平方呎的房間,大概是內地的27.9平方米。另外,香港單位面積通常以「建築面積」計算,建築面積可能包括公共空間面積,例如電梯大堂、樓梯間等等。在租房時,大家也要弄清房屋的「建築面積」與「實用面積」。

親身睇樓

在網上平台我們只會見到租盤的照片和影片,但可能現實會與圖片不符,所以一定要實地睇樓,了解樓盤所在社區及其周邊治安情況,交通便利程度,生活配套設施如商超、銀行、綠化等情況。以及房屋現有設施和電器是否完好,若有損壞,必須及時告知房東,並留存證據。如若身邊有香港本地的親戚朋友,可以邀請他們陪同睇樓。

本港近年雨水較多,去年更遇世紀黑雨,實地睇樓一個重點亦要小心房屋是否有漏水情況,包括牆壁防水層是否仍然有效,洗手間、地板是否漏水。要知道,香港長年溫暖濕潤,若房屋漏水則容易滋生各種蟲害,影響生活。睇樓時多加留意牆身有否新的油漆痕跡、或是有否「裝修味」,因為業主有可能是想籍此掩飾喉管漏水的問題。另外,亦可檢查清楚窗邊和天花板位置的油漆有否隆起,若是有隆起就代表單位有漏水的問題。如果想檢驗得更直接,可以相約於雨天後睇樓。

房屋座向

房屋的座向很大程度會影響租客的日常生活,「坐北向南」為最佳,冬暖夏涼、光線好且不易潮濕。不過,若遇上回南天,即使朝向極佳的房子也會變得潮濕,所以不少港人家中都必備除濕機。而窗戶向西的「西斜樓」則是一眾租客們避以則吉的租盤,在夏天的時候單位會又熱又曬,需要長期開冷氣丶增加電費的開支;至於向北的單位則「冬冷夏熱」,容易潮濕發霉,租樓時要多加留意。

另外,樓層越低越潮濕,可以盡量選擇高層的房屋,景觀也相對較好,相對越高的樓層租金也相應上漲。

避免隔斷房(劏房)

「劏」的意思是「劏開」,所謂劏房,就是把一套房子重新分割和裝修成兩個或以上房間,變成房中房。劏房又分違法及合法之分,如果一棟大廈的大廈公契容許業主將其進行分間,業主所作的改動,又能得到屋宇署批准,便能成為合法劏房。目前香港合規格的劏房通常都位於唐樓裏面。

劏房普遍租金較低,但隔音效果不好。對於想要租住劏房的租客,安全問題都是重中之重,租房時需留意逃生路線,劏房與劏房之間的間隔物料是否防火,到達逃生門路線是否順暢,洗手間供水是否足夠等。

避免遇到凶宅

若是想避免租到凶宅,不少人都會查閱網上的查凶宅網,亦可以查閱土地註冊處的檔案,如果單位業主已過世的話,註冊記錄上會有「死亡證」,會記載下死者的死亡地點以及原因,事實上,地產代理經紀是亦有責任告知準租客單位是否為凶宅。

簽約注意事項

確定免租期

某些房東可能會允許租客在租金開始計算前,提前搬入單位。一般免租期可以由幾天至半個月不等,租客可在簽約時跟房東商討何時才是正式起租的日子。

出租同意書

如果房主在按揭期間出租房屋,則必須獲得銀行簽發的出租同意書。否則業主一旦斷供,銀行毋須租客同意亦可上門收樓,租客有機會被「逼遷」而無法討回按金及上期租金。在簽約前要問清是否是按揭房,若是可請業主出示出租同意書。

「生、死約」

香港租約普遍是「一年死約/一年生約」,也就是說第一年雙方都不能隨意解除或更改租約,一年租期到期後,租客可以選擇續租或解約,提前一個月通知就好。不過,來港讀書的學生有些可能住不夠一年,香港法律也沒有強制規定必須12個月以上的死約。來港新生可以嘗試和房東協商租約時間,只要和房東達成一致,都是合法。

「兩按一上」

簽約時通常會支付3個月的房租,其中包括兩個月租金作為按金,以及預先支付的首個月租金。若通過中介代理租房,則還需要支付額外的中介佣金。租約期滿後,當業主有意收回物業時,假若檢查單位後並無任何問題,按金將退回予租客。

印花稅

簽訂正式租約後,要在一個月內去稅務局「打釐印」,也就是繳納印花稅,這樣租約才能受到法律保護。租約一式兩份由業主及租戶保管,印花稅率由租約長短而定,不超過一年的,印花稅率是年租或平均年租的0.25%;1年至3年的,印花稅率是年租或平均年租的0.5%;3年以上的,印花稅率是年租或平均年租的1%,另一式兩份打釐印須另加5元手續費。印花稅的費用由房東和租戶各承擔一半。

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