港深樓市3月迎來回暖　小戶型成交活躍傳遞何信號？

【點新聞報道】在剛結束的3月，內地和香港創下了多個「新高」，其中包括出入境人數與港珠澳大橋的車流量。數據顯示，復活節首日約有79.6萬人出境，當中70萬為香港居民，為疫情以來新高。而3月31日，港珠澳大橋珠海口岸出入境車輛創下口岸的歷史最高紀錄。與此同時，樓市出現的「新高」也吸引了不少人的眼球。

3月成交数字透露哪些信号？

隨着全面撤銷物業「辣稅」的措施落地，香港樓市迎來了階段新高，市場似有回暖跡象。十大屋苑3月成交量達368宗，錄得自2021年5月後的近3年新高，安信國際研究部宏觀及地產首席分析師黃焯偉表示，實際上，以過往10年的數據作橫向比較，2024年3月份的成交數字仍然比過往平均值低近30%。

黃焯偉指出，根據土地註冊處公布之數據，整體物業註冊宗數3月份為5004宗，其中住宅新房為1485宗、二手住宅為2701宗、工商舖、純車位等其它物業為755宗。按2月份註冊數字計算，住宅新房環比升316%、二手住宅升22%、工商舖、純車位等其它物業升36%。不過，需要留意的是，新房成交受發展商推盤節奏所影響，波動性較大，故以二手市場作觀測指標。數據表明，雖然成交量環比有所上升，但對比過往10年的數據作橫向比較，2024年3月份的成交數字 仍然比過往平均值的3858宗低近30%。

樓市反彈力度有待加強

儘管與過往10年的平均值相比仍有差距，但中原領先指數顯示，市場已經出現了反彈跡象。黃焯偉表示，根據中原領先指數，3月下旬（截至24日）指數點為145.86，較3月上旬的最低點的143.02有所反彈。不過，需要留意的是反彈幅度相對較小，對比2021年9月的高位仍然下跌近23%。

談及短期內香港樓市走勢，黃焯偉認為，雖然成交數據和價格有所改善，但幅度並不明顯，且存在滯後性。「香港調控放鬆的效果仍有待觀察。不過，部分發展商近期推銷新盤的定價策略較為激進，以價換量，這可能會對二手市場尤其同區樓價造成一定程度的壓力。」

政策寬鬆助力深圳樓市

香港在「撤辣」後吸引了來自各地的買家看樓、置業，樓市正在逐步回溫。與此同時，對岸深圳的樓市似乎也迎來了回暖跡象。

深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，3月份深圳全市新房成交量環比上升近兩倍，其中新房住宅成交量環比增長超過七成。2024年3月深圳全市新房共成交2816套，環比升184.4%，同比降61.8%，其中新房住宅成交2245套，環比升176.8%。全市二手房成交5196套，環比升116.6%，同比升5.1%。另外，3月市場成交主要以小於90平方米的房源為主，佔總量63.2%，較2月提升2%。

對此，財經評論員、中南財經政法大學兼職教授譚浩俊表示，3月樓市活躍度的提升主要得益於政策的寬鬆和經濟的全面恢復。不過，深圳樓市回升情況並不算特別強烈，新房成交量同比仍是錄得下降。

目前，由於各項政策的出台，深圳經歷了樓價下跌之後，會出現一定的回升跡象。不過，深圳房價仍然是處於比較高的一個水平，按照深圳目前的經濟發展情況，以及外來人口數量的現狀，預計很難在短時間之內出現樓市快速反彈的現象。

小户型房源為成交主力

而對於深圳3月市場成交主要以小於90平方米的房源為主的現象，譚浩俊認為，這可以視為剛需開始入市的信號。「購買小戶型的房子，即便價格下跌也不會帶來很大的影響，可以自住或者出租。」他續指，「而那些大戶型的房子，出手難，一旦下跌的話，產生的傷害也比較大。目前深圳的樓市還沒有到一個大的轉折反彈的格局。」

談及深圳樓市二季度接下來的走勢，譚浩俊表示，「關鍵看全國房地產市場的走勢變化，如果全國房地產市場變化比較明顯的話，那麼深圳也有可能出現一些比較明顯的變化，否則的話，也不會出現太大的一個上漲。」雖然深圳作為經濟發展水平較高的城市，購買力有所提升，但考慮到整個全國的房地產市場還沒有真正進入到全面恢復的狀態，所以深圳也不太可能獨善其身。

（點新聞記者章芸菲報道）