（有片）熱點追蹤｜樓市全面「撤辣」 一文睇辣招的前世今生
【點新聞報道】財政司司長陳茂波今日（28日）發表新一份財政預算案。陳茂波公布，經審慎考慮當前的整體情況後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD），意味着樓市全面「撤辣」。
消息一出，各界振奮，對於有意置業者來說更是送來大禮包。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀就指，歡迎全面「撤辣」措施，直接減低買家的稅項負擔，有助推動買樓需求增加。
事實上，樓市在「撤辣」之前，去年已經進行了大幅「減辣」。2023年10月25日，行政長官李家超發表任內第二份施政報告，宣布樓市「減辣」措施：一是將額外印花稅（SSD）適用年期由三年縮短至兩年。業主在持有物業兩年後出售物業，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。二是買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，由15%減至7.5%。三是為外來人才的置業印花稅實施「先免後徵」。
第二天（10月26日），李家超到立法會出席施政報告答問會。地產及建造界立法會議員龍漢標提到樓市減辣，期望政府監察市場，如果發現「炒風」沒有重現，是否可以全面「撤辣」？李家超表示，任何施政的「道」如何走，都要平衡所有因素，目前社會普遍認為香港的物業資產價格高、置業並不容易，要平衡，考慮所有事之後，才能決定。
政府為樓市「減辣」後，市場普遍關注，樓價會呈現怎樣的走勢？陳茂波早前表示，樓價升降受很多因素影響，包括供求、市場氣氛、大家如何看待經濟發展，以及息口等等，特區政府不作猜測。對此，中國首席經濟學家論壇理事、思睿集團首席經濟學家洪灝認為，「減辣」能夠讓市場重新進行自我調節。「減辣」會不會導致本港樓價再次快速上漲呢？洪灝認為可能性不大。他說，儘管「減辣」可能會刺激市場信心，但高利率和整體市場下行趨勢仍然對樓市構成壓力。另外，樓市存在「買漲不買跌」的情況，樓價下跌時大家普遍會保持觀望的態度，相信很多人目前依然會選擇等待。因此，本港樓市回暖還需要一定的時間。
洪灝還提到，本港樓市即便是下跌15%，從整體的樓價指數來看，仍然是全球最貴的市場。在香港，對於一個正常打工的年輕人來說，按照現時的工資水平計算，絕大部分人都負擔不起樓價。洪灝認為，從這個角度來看，如果樓價進一步下調，對香港年輕人的置業、減輕居民生活負擔、以及吸引內地及海外人才來講，可能並不是一個壞消息。
翻查資料，樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時特區政府推出額外印花稅（SSD），用作壓抑短期炒賣活動，限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓價5%至15%的SSD，當時本港樓市正處於一個穩步上揚的階段，當時反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)報89.41點。
但額外印花稅（SSD）推出後，本港樓市二手盤源減少，促使期內樓價不跌反升。事隔兩年，在2012年10月，特區政府再度對樓市「加辣」，推出額外印花稅（SSD）加強版，轉售時間限制調整為3年內，且稅率亦同步上升，由10%至20%不等。當時政府更推出買家印花稅（BSD），以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。若以當時CCL 116.07點計算，短短兩年間樓價已上升近30%。
為進一步壓抑樓價，政府於2013年2月為樓市辣招「加辣」，更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價的1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。
雖然政府在2010年至2013年連環推出樓市辣招，但樓價升勢持續，三年間累升56%，CCL由2010年初報的76.17點，累升42.79點至118.96點。因此政府於2016年11月份向買入第二套或以上物業的買家推出新措施，劃一收稅樓價15%。政府當時的舉措是，新從價印花稅（AVD）取代雙倍印花稅（DSD），無論是個人或公司名義，買入第二套或以上物業，都需劃一繳付相當於樓價15%的稅款，大大加重非首次置業者的置業成本。2017年4月，政府再出手「加辣」，採用「一約多伙」15%從價印花稅，即買家以首次置業人士的名義，以一份合約購入多個單位，需繳付樓價15%的從價印花稅。
換句話說，若置業者不是香港永久性居民，不論用公司名義還是個人名義買樓，也不論是首次置業還是購買第二個物業，均需要繳交15%的買家印花稅（BSD），再疊加15%的新從價印花稅（AVD），即合共樓價30%的「辣招稅」。當時的新從價印花稅（AVD），亦適用於非住宅物業，例如車位及工廈等。直至2020年的施政報告，政府宣布撤銷非住宅的AVD辣招稅。現時任何人士購買非住宅物業，都用回首置印花稅稅率計算。
2022年10月，特首李家超發表上任後首份施政報告，當中指出，待合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，即「先徵後退」。該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD），但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。不過當時樓市未有因此而反彈，2022年12月底，CCL亦已從高位回落近17.8%。
2023年10月，特首李家超發表第二份施政報告時回應社會關注，就樓市辣招作出三大調整。首先，當中將額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年，換言之，業主在持有物業兩年後出售，無須再繳付樓價10%的額外印花稅。其次，買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）的稅率減半，兩者均會由15%減至7.5%。這安排有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
（點新聞記者裘真報道）
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