連續繳納社保5年可購1套住房　上海樓市3月或迎「小陽春」

上海進一步優化限購政策。自今日（31日）起，在上海市連續繳納社保或個人所得稅已滿5年及以上的非上海戶籍居民，可在除崇明區之外的「外環以外」區域限購1套住房（含新房、二手房）。分析稱，去年上海新房、二手房成交總量中，分別有70%和近50%的交易量來自「外環以外」區域，新政不僅給予城市青年購房機會，也將對上海房地產成交的進一步企穩起到積極作用，預計政策效應大概率在春節後集中釋放，今年3月上海樓市有望看到不俗的「小陽春」行情。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，上海房地產市場素來是全國關注的焦點，近期當地政府也持續通過調整購房政策，進一步穩定和優化房地產市場環境，「新政旨在更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡與產城融合」。他並指，上海允許在滬連續繳納5年以上社保或個稅的非本地戶籍居民在「外環以外」區域購買1套住房，有助於紓解此類群體的居住壓力，吸引人才安心留滬發展。與此同時，新政釋放了上海政府對房地產調控的積極態度，表明政府願意依據實際情況靈活調整策略，確保市場的平穩健康發展。

「非戶籍人士此前購房必須以家庭為單位，上海限購政策在此次新政出台前，是四大『一線城市』中最嚴格的。」上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海進一步優化限購政策，相當於給予城市新青年購房機會，「留住這些人，也可以保持上海自身的城市活力與競爭力」。

引人才流入促產城融合

需要指出的是，去年9月以來，上海樓市政策多次優化，不斷釋放剛需和改善需求，當地樓市也總體延續平穩運行態勢。儘管本月是傳統交投淡季，但上海的二手房交易量仍維持一定的規模和節奏。

新政影響方面，江瀚指出，新政放寬非上海戶籍居民購房限制，將增加市場潛在的購房者數量，此舉或在一定程度上提振市場信心。由於新政適用範圍主要是「外環以外」區域，政策將推動該區域房地產市場的活躍度，進而帶動區域內經濟發展。他說：「長期看，隨着更多人才的流入，也上海城市整體綜合競爭力將得到提升」。

「外環以外」區域是上海樓市交易的「基石」。盧文曦提醒，去年上海全年新房成交佔比中，「外環以外」區域的成交佔比達70%，該區域在去年上海全年二手房成交總量中的佔比也達50%左右，「新政實施後，『外環以外』樓市交易量將穩步釋放」。

盧文曦補充說，上海產業區主要聚焦在「外環以外」，由於「人才跟着產業走」，外圍區域購房政策的優化可滿足職住平衡。考慮到剛需和首次改善群體的購買預算相對有限，「外環以外」區域可提供大量總價在600萬元人民幣以內的產品，二者有較高匹配度，可見政策具有較強針對性。

各地政策優化陸續有來

記者留意到，國家住建部日前召開「城市房地產融資協調機制部署會」，明確提出「充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策」。1月27日，廣州為進一步支持剛性和改善性住房需求，放開120平方米以上戶型的限購政策，打響了一線城市「大戶型」限購鬆綁的第一槍。無獨有偶，蘇州市住建局今日表示，在當地購買新房、二手房不做購房者資格審核，但新房限售政策仍為2年。

房地產市場具有複雜和多變性。江瀚建議，各地應繼續關注市場動態，依據市場變化適時調整相關政策；另一方面，加大對首次購房者和剛性需求的扶持力度，確保他們享受到更公平的購房機會。他強調，對監管部門而言，未來除加強市場監管，打擊樓市「投機炒作」等行為，維護市場秩序外，應繼續完善住房保障體系，提供更多元的住房選擇，藉此滿足不同收入層次人群的需求。

盧文曦認為，上海樓市新政立足支持合理住房需求，「因城施策、精準施策」既是對前期政策效果的鞏固，也能進一步強化市場信心和預期。鑒於新政利好覆蓋面較廣，符合條件的非上海戶籍置業需求有望得到釋放。他說，1、2月是樓市傳統交易淡季，新政效果大概率會略微延後到春節後陸續釋放，疊加前期出台的優化政策，政策效應的累積將帶來「質變效應」，預計今年上海樓市「小陽春」行情大概率會有不俗表現。

中指研究院團隊的報告認為，今年內地房地產市場恢復節奏，主要取決於購房者的信心和預期，若供求兩端政策持續協同發力，市場有望逐漸築底企穩。考慮到三、四線城市房地產限制性政策已基本放開，未來此類城市更多或藉助「購房補貼」等方式促進樓市需求的釋放；較之「低線城市」，今年一線與核心二線城市的樓市政策會有更大的優化空間，預計政策將繼續圍繞降低購房成本和門檻發力。

（點新聞記者倪巍晨上海報道）