專題 | 負資產令業主人生規劃受限　專家指不影響生活但牽涉面廣

最近，人們不難在傳媒報道看到不同屋苑的成交價創「近年新低」，例如在港島東就有大型私樓三房單位僅以770萬元成交，較兩年前平23%；在新界，則有上車客熱棒的嘉湖山莊出現過成交個案呎價跌穿7000元大關。樓價下調，更有機會出現「負資產」個案，並成為樓市熱話。

本港在1997年金融風暴至2003年沙士期間，「負資產」個案激增，當時不少業主備受打擊。近年本港樓價持續下跌，數據顯示2022年第四季，負資產住宅按揭貸款個案（負資產個案）錄得12,164宗，按季飆升近22倍，成為2005年第一季度以來近18年新高。

首先要了解何為「負資產」，其定義不難理解，若現時的物業樓價比按揭貸款額低，業主就算是負資產人士了。例如某業主以800萬元買入一單位，做8成按揭，貸款額即是 560萬元。假使單位現時估值跌至560萬以下，即屬負資產。

專家：繼續按時供款影響不大

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，負資產也可理解為「資不抵債」，最主要原因是樓價下跌。樓價負資產並非香港單一問題，只要買樓及借錢做按揭，而樓價跌幅大，即可能出現負資產。劉嘉輝提到，香港對上一次樓價跌幅最大的周期是在1997至2003年，當時香港二手平均樓價跌幅高達70%，根據政府統計數字顯示，2003年負資產個案逾十萬宗。後來樓價觸底之後伴隨經濟好轉而有所上升，至2008年本港負資產個案降低至四位數字，強調負資產的形成和個案多少視乎樓價的升跌幅。

鑑於樓價較高位明顯有回落，市場上亦已經開始出現部分由財務公司發起的「CALL LOAN」行動，即要求借款人提前還款。對此，劉嘉輝表示，負資產並非太恐怖，只要業主繼續按時供款，銀行幾乎不會「CALL LOAN」，這其中「拖欠比率」即逾期3個月以上的按揭貸款佔未償還按揭貸款總額的百分比非常低，現時最新數字為2023年第三季的拖欠比率僅有0.02%，即是絕大部分負資產人士，仍然在按時供款。他續指，在負資產高峰期時，若供款人受收入不穩定等影響而無法繼續供樓，只能將房屋抵押給銀行，惟在負資產情況下仍是欠錢狀態，在此情況下就會宣布破產，強調將對金融體系特別是銀行方面打擊很大，一方面是無法收回「壞賬」，一方面收回太多不良資產對銀行產生不良影響。

個案：負資產雖不影響生活　人生規劃被「卡住」

最近兩年本港樓價出現明顯跌幅，而受到特區政府近年不斷放寬首置人士的按揭成數，吸引更多人購入安樂窩，負資產首次由今年年初3300多宗到現在過萬宗。Erik就是其中一例個案。他於2021年年初購入位於屯門掃管笏的200多呎的「納米樓」，當時樓價約為302萬，現時跌約兩成，相信已經是負資產。

雖然樓價下跌對自住業主看似影響不大，惟Erik卻坦言人生計劃被這間屋「卡住」。因當年Erik購入安樂窩時處於新婚階段，如今婚後生活穩定，計劃生小朋友，但就必須要換一間面積更大的房子。如今「納米樓」市場不好，令到樓價低的同時還很難「脫手」，Erik又不想「肉扯」忍痛低價賣。另一壓力則是加息，近兩年息口上升，加大Erik的供款壓力，使其負擔更重，但又無法置換新樓，直言尷尬。

Erik向記者表示，樓價繼續下跌，且仍未見底，令他倍感擔心。Erik從事政策研究工作，太太是一名文員，二人月入4萬元左右。置入物業時他申請了高成數按揭，惟按照規定，業主需要把按揭成數降至5成或以下，方法可能是物業價值自然增長情況下達成、自行還款給銀行或轉按以降低按揭成數，才能合法出租。現階段Erik的「納米樓」無法出租，但倘若直接空置並額外租住一間大屋，經濟上又有些困難。他坦言，負資產雖不至於影響生活，但切實有因為一層樓令人生和家庭的規劃受限制。

被問及如果重新選擇還會否買樓，Erik給出了否定的答案。他指，當時購入時正值旺市，現在跌幅仍未見底，買家要持謹慎態度，如果明知會蝕錢，一定不會買，或者當時會考慮直接購入面積更大的單位「就唔使煩」。

負資產影響或十分廣泛

誠如Erik所指，雖然現時並不會因為負資產而受到任何大影響，卻也會倍感壓力和尷尬。劉嘉輝指出，在香港的房屋除了自住功能，也是財富。因此負資產情況出現後，影響十分廣泛。例如對市況的影響方面，負資產對經濟最直觀的打擊是會影響消費，指在負資產高峰期時，香港曾經歷一段很長時間的通縮。惟香港需要靠消費支持經濟，若樓價大跌，會打擊消費信心，形容會形成「經濟不好間接導致樓價跌幅，從而進一步影響經濟」的惡性循環。對樓市方面，則直接影響樓市成交量。劉嘉輝強調，現時樓價負資產數字處於可控水平，若樓價持續回落，相信對消費市場有影響，亦會影響市民的消費信心。

翻查資料，香港樓市於1997年見頂，隨着亞洲金融風暴席捲香港，樓市急轉直下，到2003年「沙士」爆發，本港樓價更低，較1997年高位累跌七成。根據金管局資料，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時約有10.57萬宗負資產按揭，佔所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，佔未償還按揭總額則為31%。其後，本港樓價逐步回升，到2012年第三季時，所有負資產個案被消化。

超過六成業主沒有按揭在身

對於近期坊間擔心樓價會大跌的問題，我們沒有水晶球，不能預測一切，不過有一點值得注意，就是今日香港，沒有按揭貸款在身的業主佔住宅總存量超過六成，即不少業主還有一定議價能力，這或許也是樓價到某個點仍然有支撐力的理由，也是現時樓市不能與2003年直接類比的重要原因。

（點新聞記者李九歌報道）