專題 | 從彩虹邨困局思考 重建公屋的長與短痛
【點新聞報道】一位獲分配到彩虹邨的網民近日於「香港公營房屋討論區」表示，獲分配的單位是超過60年樓齡的舊樓，考慮到屋邨不久可能進行重建，就算「中獎」也不覺得開心，決定放棄這次配房機會，這些公屋輪候人士的忐忑心情，正好揭示了公屋重建所面臨的進退維谷。
去年施政報告提及，房委會正規劃和進行10個重建計劃，包括白田邨（較舊部分）、美東邨（較舊部分）、華富邨、西環邨、馬頭圍邨、石籬中轉房屋、業安工廠大廈、穗輝工廠大廈、宏昌工廠大廈及葵安工廠大廈，預計重建後可提供約32800個住宅單位。另外，有消息指房委會揀選多一條公屋屋邨作重建研究，消息稱彩虹邨獲選中，報道指出，房委會最快在年底公布彩虹邨重建計劃，預計將涉及11座樓宇共7400個單位。
公屋為何需要重建？
在短期房屋供應上，重建涉及安置以及不能使用本身的空置單位，但長遠來說，當屋邨重建後，因樓層更高，規劃出的新單位更多，所以清拆舊公屋，能增加供應量。再考慮到結構和設施老化將導致大量單位因頻繁維修而不能入住，若不重建，長此以往只會令可分配單位數量減低。所以，房委會以長期房屋供應為考慮，檢視公屋重建時間表。
房委會曾於2011年，為屋邨重建定下清晰路向，指出決定是否重建時會考慮的四個因素，包括：一、樓宇的結構狀況；二、樓宇維修保養的經濟效益；三、有足夠及合適的公屋單位接收受重建影響的住戶；四、重建後有合理的公屋單位數目增幅。根據以上原則，房委會已在過去十年完成了12項舊屋邨重建項目，包括現正推展的白田邨（較舊部分）、美東邨（較舊部分）及華富邨等重建項目。
重建 VS 翻新?
但有時，重建也會帶來短期的陣痛，翻新就成為另一項可以考慮的選擇。儘管政府認同透過重建計劃興建更高密度樓宇，不過本港現時卻面對公屋單位嚴重短缺的問題,重建舉措或未能於短期至中期安置遷置居民，且令公屋上樓速度暫時出現下降。因此，政府在 2019年底公布的長遠房屋策略最新進度報告中，重申政府目前的整體更新政策主要以翻新為主。
然而，翻新又帶來一些「長痛」的問題。審計署報告顯示翻新服務未如理想，特別是維修質素方面。香港的鋼筋混凝土結構樓宇設計，使用年限約為50年，但樓宇設計、選址及保養狀況亦會影響樓宇壽命，且維修費用高昂，動輒每年數十億。房委會現時以35年樓齡為門檻，定期發布高齡單位的數據。
彩虹村重建有何困難？
彩虹邨建於1962年，已有60年的樓齡。根據專家意見，工聯會曾向2000名名彩虹邨住戶作問卷調查，結果有逾八成居民支持重建：「60年嘅樓修無可修，今日補一啲，聽日又跌一舊（石屎）落嚟。」實際上，政府每年花在彩虹邨維修方面的費用高達9億。
記者近日走訪彩虹邨居民，他們對「重建風聲」的反應有以下幾點。
- 知道重建是好事，可以住新家，但搬家很麻煩，要扔掉舊物、增加花銷。
- 擔心新公屋的面積小過現時。
- 擔心新公屋租金貴過現時。
- 希望搬遷的地址距離目前不要太遠，越近越好。
- 彩虹村交通配套一流，去天水圍、離島都有直達巴士，恐搬遷後的配套不及現在。
- 王先生從彩虹村第一年入夥（1962年9月1日）便住了進來，深感幾十年的鄰里關係難以割捨。
不過，亦有年輕人希望盡快重建，擺脫老舊設施，住進新樓。公屋聯會招國偉對點新聞記者說，任何公屋需要重建時，都會有「支持」和「不支持」兩方面的聲音，應予以理解，但樓宇失修嚴重，重建還是宜早不宜太遲。
香港市民留戀彩虹邨的獨特外觀和建築風格，其外牆保留着繽紛的彩虹色彩，遠遠看去，就像粉藍果綠的七彩積木層層堆疊。不止結婚的新人，外國遊客、韓國男團亦來此取景拍攝。
如何重建？
針對以上市民反應的困難聲音，九龍東區的立法會議員鄧家彪及招國偉提出了相應的解決方案。
對於市民憂心搬家造成的額外花銷及勞心費神，招國偉建議政府派發搬家津貼，及招募義工隊幫助長者和殘障人士。有市民擔心新公屋面積過小，或租金更貴，鄧家彪表示，即便居住面積隨着公屋供應量增大，呈現越來越小的趨勢，但在居住質素和租金方面，政府要保證原有居民享受到比原先更好的待遇，「這是原則」。他指，如果70歲或以上長者寬敞戶願意調遷至面積較小的單位，根據房委現有政策，或可享終身全免租金，而彩虹邨有接近兩成為老年住戶，估計不少長者會樂意配合。對於難以割捨鄰里關係的現狀，鄧家彪表示可以集體遷出，盡量保留社區網絡。
重建效率在於「安置」
重建的第一步，也是最大的障礙，在於妥善有效安置受影響居民。鄧家彪解釋，目前安置模式有兩種，一是原址重建，即將少量居民先安置在附近的中轉屋，待起好新樓後可搬回，透過這種所謂螞蟻搬家的方式，就可逐步騰出一些地盤重建，缺點是耗時長，原住居民需長久忍受地盤噪音，整個過程或長達20多年，堪稱「漫長的痛苦」；第二種方式是利用周邊興建完畢的公屋，讓原住居民整體搬過去，即時騰空舊屋村的地皮，加快重建速度，過程或耗時10年多，雖無法做到「原址安置」，但居民可即時住上新房，不必承受長久的折磨。
鄧家彪建議，對於彩虹邨的情況，考慮到數年後附近區域即將興建完畢的公屋，他建議摒棄原址重建的做法，分兩階段安置全部居民：其一是附近的觀塘宏照道公營房屋項目，位處彩虹邨斜對面，預計2025/26年落成，可提供4100夥單位；其次是黃大仙美東邨美東樓及美寶樓清拆重建之後，預計可於2027/28年提供2900夥單位。「唔洗27年完成成個公屋重建，可能10年多啲嘅時間就做到呢件事。」他又說，彩虹邨內有不少居民建立了老相識或姻親關係，若能一大批街坊搬遷至新社區，便能較好地保留原有社區網絡。
另外，市民接受採訪時表示，亦可考慮先利用彩虹邨內一些空置的學校建新樓，或用作安置。鄧家彪表示贊同，位於彩虹邨綠柳路聖公會靜山小學與日修小學前校舍，自2015年遷至啟晴邨後，舊校舍丟空至今，表示會繼續建言政府妥善利用。
招國偉建議，彩虹邨地理位置優越，建議除了新公屋，在重建項目內亦增加資助出售房屋的供應，如居屋、綠置居等，同時進一步改善交通配套，配合未來興建東九線彩虹東站，解決新清水灣道長期塞車的問題。
新加坡如何重建公屋？
新加坡在公營房屋重建方面，為居民提供的補償方案亦可成為本港參考。建屋局不僅支付搬遷和裝修開支，亦向居民提供各種安置福利 (例如一次性津貼、免繳費用)。為保留地方社區連繫，建屋局會在原有居所附近提供遷置單位。此外，專責團隊跟進重建需要，協助居民處理補償及安置方案的事宜。當局亦進行調查，評估居民對新遷置單位設計及居住體驗的意見。
結語
彩虹邨的重建計劃是為了改善居民的居住環境，並確保樓宇的結構安全。雖然此計劃可能需要多年才能完成，但它代表了政府對公共住宅的長期承諾——確保市民有適切的住宿條件。
在現有「長遠房屋策略」中，雖然重建公屋是為了長遠增加公屋供應，但亦需要預留單位安置受重建影響的租戶，短期內會即時減少可編配的單位數量，公屋重建在「上樓速度」的數據上顯得消極被動，成為公屋重建一大阻力。
但重建戶的安置需求只屬暫時性，除了在附近尋找合適的新公屋項目來安置居民，政府亦可善用簡約公屋或過渡性房屋的形式來減少對公屋整體上樓速度的影響。最重要的是以人為本，照顧到居民的搬遷體驗、住房補助、社區網絡，就更容易說服居民配合重建。
（點新聞記者周傾芫報道）
