講真D｜樓市宜減辣不宜撤辣
文/黎岩
香港經濟稍嫌動力不足、樓市股市下滑低迷，上月私人住宅售價跌幅更擴大至1.39%，是連續四個月下跌，累積跌幅約4.2%，亦令今年首八個月升幅縮少至約 1.34%。市場普遍對今年樓市走勢不樂觀，加上美國年底前可能再度加息，業界預期，全年樓價會倒跌3%至5%。近期政商界紛紛要求政府撤銷樓市「辣招」或減辣。對此，財政司司長陳茂波9月27日回應指，早年引入樓市辣招，目的是要遏抑炒賣和投資需求，現時樓市情況與過去引入辣招時已有不同，政府會密切留意市況，以務實態度不斷檢視。這與陳茂波過去多次斷然拒絕減辣，口徑明顯有別，以至於各界憧憬下月公布的特首施政報告，或許有提振樓市信心的得力務實措施。
特區政府於2012年10月和2013年2月連續推出旨在壓抑樓價快速上漲的兩輪全住宅物業需求管制措施，包括引入樓價15%的買家印花稅(BSD)丶基本稅率雙倍的印花稅（DSD），以及增加私樓交易所徵收的從價印花稅，以打擊短期炒賣活動丶遏抑外來需求，部分條款更主要針對內地投資客。以最高基本印花稅率4.25%計算，連同BSD，非香港買家置業需付樓價23.5%印花稅，被俗稱為「辣招」。及至2016年，當局再提高雙倍印花稅至樓價的15%，使非本地買家置業共需付樓價30%印花稅。2000萬樓價支付600萬稅，確實辣得不得了。
有關辣招，在全球經濟陷入低谷之際，令到本港樓市持續不振，及至去年樓價按年下滑15.59%，導致外界憂慮本港整體經濟的發展前景。陳茂波於今年初發表的財政預算案中宣布，即日調低物業的從價印花稅稅階，以減輕一般家庭首次置業，以期鼓勵市民首次置業，業主一年因而少承擔19億港元稅款。但其他「辣招」，官府一直不鬆口，甚至到了7月份，還一再聲稱堅守最後陣地，拒絕撤辣減辣。
基於連續三年疫情，政府需要抗疫救災，庫房支出大幅攀升，單是先後向市民派發合共15000元的電子消費券，就導致庫房支出超過1000億元，加之樓市連挫四個月，港府依賴的印花稅及賣地收入均未如理想，在庫房緊絀的情形下，顯然需刺激樓市以增加印花稅丶維持庫房收入與平衡。
回放陳茂波去年10月交代《施政報告》政策時，提出的五個不「減辣」的原因。一是樓價水準仍然相當高，當前樓價回落僅屬輕微調整，不至於過度擔心。二是住宅成交量，由2013年至2020年每年樓市成交量共約6萬宗，去年2021年為7.2萬宗，而2022年平均每月4,000宗，跟過往相若，現時經濟環境以及加息因素，「交投量靜少少係正常」。三是未來供應量，2022年估計首八月落成量為1.4萬夥，全年約2.3萬夥，較之前成交每年約1.7萬夥為高。且未來三至四年一手住宅供應為9.6萬至9.7萬夥水準，供應量穩定。四是經濟情況及展望，雖然短期經濟展望受疫情影響會較辛苦，隨着內地放寬出行，香港經濟環境會好轉。五是雖然市場普遍取態較為審慎，但沒有恐慌拋售。綜合上述因素，政府決定繼續「辣」。
今時不同往日，現時香港與內地已經進入疫後復甦復常的發展新階段，需要刺激各行各業的得力措施，內地各省市已經推出連番刺激樓市的措施。香港整體經濟尚算平穩，若然繼續打壓樓市，顯然對恢復發展造成阻滯。就連昨日攪珠的六合彩金多寶高達8,000萬元的頭獎基金，有市民亦表示，「如果真喺中咗頭獎一定唔好買樓！」說明普羅市民似乎對樓市亦十分看淡。
陳茂波司長前日表示，當局過去引入俗稱「辣招」的住宅物業需求管理措施，是基於住宅樓宇的供應偏緊，所以要儘量遏抑炒賣及投資需求。政府留意到現時樓市的情況跟當年「辣招」引入時的境況有些不同，政府一直密切留意市場情況，畢竟不同的住宅物業需求管理措施有其目的，亦在特定環境中有其作用，強調當局採取務實的態度，不斷檢視。言下之意，似乎已不再強調固守陣地，而是會與時俱進作出適度調整。
當年提出「辣招」的前特首梁振英近日在網上指，當年應付樓價飈升的策略是增加供應，同時通過加稅調控炒賣需求、投資需求和外來需求，「這種調控需求的措施收效，同時還有機動和靈活的特質，可以隨時按不斷變化的市況調整稅率。」地產建設商會執委會主席梁志堅指，雖然陳茂波是次轉口風未明確表明會減辣或撤辣，但有「鬆一口氣」感覺，相信他會在放寬樓市辣招方面「做啲嘢」，認為現階段即使完全撤辣，樓價都不會大幅急升。
雖然完全撤銷樓市辣招，或會導致樓價再次如脫韁野馬，勢必導致香港成為全球生活成本最為昂貴的城市之一，由此亦會嚇退部分人才留港發展，長遠而言，對香港持續發展實屬不利。但樓市持續低迷，一向帶動本港經濟發展的地產行業持續萎靡不振，顯然也會影響投資氣氛，會導致整體經濟缺乏活力，所以政府也是心大心細，左右掂量。其實，面對如此困局，可循序漸進式減辣，則似乎是勢在必行。包括減低換樓市民印花稅；或劃定2000萬以下住宅減輕稅賦；新引進的專才減免稅賦等刺激經濟的精準措施；給予首次置業市民及專才稅務優惠，容許他們在成為香港永久居民前出售物業才須繳交稅款。這些都是立竿見影，且對樓市衝擊不大的精準定向管控的有效措施。
當然，特區政府在推出減辣措施時，須具有國家大局觀，在內地經濟仍嫌疲弱的當下，須阻止內地資本因為樓市放寬流向香港給內地金融市場及經濟持續發展帶來的波動與衝擊，以守好國家金融經濟安全的大門。
