山野論道｜香港經濟結構改革研討（四）：公屋制度重大漏洞製造泡沫偽需求
文/導祖
本港的輿情不斷地引導着大眾的思維去鼓吹房屋供應和土地供應不足，而特區政府最近的施策方向也在往增加土地供應努力。導祖關注土地和房屋問題源於如何更好地建設創科中心以實現香港的經濟結構改革，但是隨着學習的深入，逐漸發現這些輿情存在着疏忽，乃至可能對政府決策造成誤導。在上一篇文章中，我們指出香港的土地制度存在重大破綻，如果沒有在土地持有、開發環節完善監管措施，增加土地供應未必能達到增加房屋供應的目的。而如果沒有在房屋銷售、持有環節完善措施，增加房屋供應亦未必能使市民剛需得到最大滿足。在本期文章中，導祖想開門見山一針見血指出：香港的公屋制度存在重大漏洞，幾可肯定存在泡沫需求或曰偽需求，基於公屋需求的決策都應在去泡沫的前提下檢討，以實現公正、精準施策，進而真正緩和社會矛盾，乃至使房屋供應成為吸引創科人才的手段。
公屋是香港公共屋邨的簡稱，是本地福利中公共房屋最主要的提供形式，主要由政府興建，再以低廉租金出租給低收入市民。目前香港提供公屋的機構主要有三個，分別是香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協會（房協）和香港平民屋宇有限公司。截止2022年8月，香港共有256個公共屋邨共提供超過85萬個單位（其中房委會佔比最高約85%，房協佔比約14%），分別位於市區（包括港島和九龍）、擴展市區（包括東涌、沙田、將軍澳、青衣等）、新界（包括屯門、元朗、天水圍等）和離島（不包括東涌）。目前香港有200餘萬人（占居民總數約1/3）居於公屋。根據政府規定，公屋單位人均居住面積不小於7平方米，目前佔新落成量比重超過一半的甲類單位（供1-2人住）面積一般為14平方米，乙類單位（供2-3人住）面積約21平方米。根據房委會2020年的政策，市區公屋月租為每平方米85.5元。
公屋的申請者資格需滿足以下主要條件：（1）年滿18歲；（2）必須現居於香港並擁有入境權（註：非居留權）；（3）每月入息和總資產凈值不得超過限額（如一個3口之家每月入息限額是2.44萬港元，總資產凈值限額是48.1萬港元）；（4）不擁有任何住宅物業；（5）配屋時必須在香港住滿7年，如果是家庭則一半成員要住滿7年。公屋採用配額和計分制進行分配，其具體計算方法筆者不擬詳列，整體原則是以年齡為基礎從申請年齡（超過18歲即可）開始計分，在45歲時可獲一次性加分，而在60歲時可獲優先配屋。根據房委會數據，目前公屋平均輪候時間為6.1年，截至2022年3月底，有14.75萬宗一般公屋申請，以及9.77萬宗非長者一人申請。
在現有的申請制度下，對入住公屋的每月入息和總資產凈值限制確實頗為嚴格，但是我們在調研中發現，屋邨裏長期停泊的不乏豪車（特斯拉不少），與有關限制並不匹配。筆者帶着巨大的疑惑查找了相關政策，才發現了在現有公屋制度的巨大漏洞下，屋邨裏居住的不乏富裕人士。我們認同每個人都有追求更多財富的權利，但是在收入和資產達到一定程度後，按道理應該將有限的公屋資源讓給更需要幫助的人士。房委會也意識到這個問題，因此制定了「富戶政策」，要求入息和資產值達到一定程度的住戶需搬出公屋單位。但是看看房委會的標準：家庭入息超過限額5倍，總資產凈值超過限額100倍，這是個什麼概念？以我們前面舉的3口之家為例，即家庭月收入可達12.2萬元，資產凈值可達4810萬元。本文的每一位讀者都可以將自己收入資產水平對標下這個標準，然後想想自己是不是還在辛苦搬磚供樓，而比你有錢的人卻住在用你的納稅建造的廉租福利公屋裏。
雖然房委會也規定了收入超過一定水平的住戶需交納1.5倍（3口之家月收入達7.32萬元時）至雙倍（3口之家月收入達12.2萬元時）租金，但想想初始普遍低於2500元的月租，即使翻倍也遠遠低於他們可以承受的市價水平。正因為這巨大的利益，吸引了龐大的泡沫偽需求，其間不乏各顯神通隱瞞收入資產以躋身進入門檻者，而根據香港法律，對蓄意虛報的懲罰，最高僅是罰款5萬元及監禁6個月，根本起不到阻嚇作用，更何況在財務制度寬鬆的香港，要證明「虛報」並非易事。這樣，一旦擠入取得公屋，即使住戶暴露其真實收入和資產水平，也可以繼續佔有資源，從房委會的規定看，採取逼遷行動的標準太高了，甚至可以理解為，設定這麼高的標準，就是不想採取行動。
有媒體報道達到最高標準的富戶佔了公屋住戶的4%，但根據政府統計處的數據，2020年香港居民月收入中位數為18400元，平均數為約4萬元，低於平均數者占就業人口80%，結合3口之家月收入富戶標準12.2萬元人均正好約4萬元，是不是意味着全香港80%的就業人口有資格居住公屋？而現有公屋住戶中又有多少人收入高於50%的香港居民（參考收入中位數）？按照這麼寬鬆的標準恐怕遠遠不止4%這個比例。換言之，為什麼要設置這麼高的富戶標準而使事實上的富裕人口佔有公屋？另一個數據也從側面說明了問題，還是根據政府統計處的數據，2020年香港貧窮率在政府介入之前為23.6%（介入後只有7.6%），而公屋人口佔比為超過30%，如果說提供公屋的目的是幫助弱勢人群，這30%的入住率是否涵蓋了所有的貧窮人口？如果沒有，為什麼？如果有，多出來的約7%應該是幫助次弱勢人群，而3口之家的貧困線為月入16000元，為什麼設定容忍居住標準為貧困線近8倍？
種種數據分析和調研表明，無論是現有公屋住戶還是新申請者都可能潛藏着一定程度的泡沫偽需求，如果沒有把這部分泡沫澄清，不僅對辛勤工作創富依法納稅努力供樓的市民不公平，還可能鼓勵效仿行為導致惡性循環，也偏離了公屋的設定功能，從而導致特區政府錯誤決策。筆者不管是通過查閱公開資料還是調研中都了解到，意識到公屋制度這一重大弊病的並不是少數人，但房委會過往受某些人炮製的民意裹挾，不敢面對解決而選擇做鴕鳥，令筆者感嘆重建管治團隊確是新一屆特區政府首要任務。經過一段時間的撥亂反正後，製造偽民意的勢力受到削弱，但仍然要認真識別輿情，做好客觀研究，既要體恤真正的民情，又要防止被誤導，對制度漏洞要勇於糾正。優惠的房屋政策在內地發達城市從來是吸引創科人才的手段，在香港不應把寶貴的資源用來鼓勵躺平或占便宜上。
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